如何開(kāi)征住宅物業(yè)稅？我認(rèn)為有一個(gè)問(wèn)題務(wù)必厘清，就是要不要確定一個(gè)免征額？而討論這一問(wèn)題，首先就有一個(gè)前提：對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和住宅性物業(yè)要不要進(jìn)行稅目分類(lèi)，區(qū)別對(duì)待？我國(guó)現(xiàn)行城市房地產(chǎn)稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，對(duì)其中個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免稅。從媒體已披露的信息我們大致了解到，將要推出的物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)的基本思路是：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，以及土地出讓費(fèi)等稅費(fèi)合并，然后借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅；將現(xiàn)行按照原值扣除一定比例的征收方法，改為按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)征稅，每隔一定年限就評(píng)估一次。這一設(shè)想似乎并未提及區(qū)別對(duì)待住宅和非住宅物業(yè)的問(wèn)題，也沒(méi)有明確住宅物業(yè)稅要不要確定一個(gè)免征額的問(wèn)題。
稅收應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱(chēng)性。以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性的住宅物業(yè)性質(zhì)不同，前者有收入來(lái)源，后者是純支出，理當(dāng)進(jìn)行合理的稅目分類(lèi)，實(shí)行不同的稅制。另外，住宅物業(yè)稅是從無(wú)到有的稅種，也不能一下子過(guò)渡到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的稅收水平。
在進(jìn)行這樣的稅目分類(lèi)前提下，我認(rèn)為住宅物業(yè)稅制要確定一個(gè)合理的免征額。比如說(shuō)，人均20平方米，三口之家住套60平方米的房子就不必納稅，只對(duì)超額部分征稅。理由如下：一，盡管隨著城市發(fā)展和周邊開(kāi)發(fā)，附著在不可再生的土地資源上的所有住宅理論上都會(huì)升值，但自住房并不能使這種增值變現(xiàn)。一般而言，住大宅的人稅負(fù)能力較強(qiáng)，且部分人還可以出租多余住房盈利。所以，基本的住宅消費(fèi)免稅，只對(duì)超額部分征稅是符合“納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱(chēng)性”原理的；二，從稅收的調(diào)節(jié)功能來(lái)看，有一個(gè)限制什么、鼓勵(lì)什么的問(wèn)題�！熬诱哂衅湮荨笔遣粦�(yīng)該限制的，要限制的是對(duì)寶貴的土地資源和社會(huì)財(cái)富的過(guò)度占用，只對(duì)超額持有的住宅征稅，增加其持有住宅的成本，能取得一定的合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)資源配置的效果；三，加大超額持有住宅的成本，還能限制囤積住房、炒房牟利的行為，有利于防止房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成。
對(duì)于住宅物業(yè)稅的操作，也有其他的思路。其一，將個(gè)人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的范圍，實(shí)行更高的稅率，這一做法會(huì)加大征稅成本，很多隱性的出租行為不易發(fā)現(xiàn)，且無(wú)法調(diào)節(jié)過(guò)多持有住房的行為，無(wú)法讓富人多交稅。其二，采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收住宅物業(yè)稅（中山大學(xué)稅收與理財(cái)研究中心主任楊衛(wèi)華教授持此觀點(diǎn)，見(jiàn)《羊城晚報(bào)》1月29日），這樣操作起來(lái)也有問(wèn)題，比如說(shuō)一戶(hù)有一套大房、一套小房，按哪一套征稅？其三，對(duì)所有征稅對(duì)象統(tǒng)一定一個(gè)減成免征的比重，如香港物業(yè)稅是向擁有坐落在香港任何地區(qū)的土地或建筑物或土地連同建筑物的擁有人征收的稅，稅額是按實(shí)際所收租金減去20％作為維修、保養(yǎng)費(fèi)，再按標(biāo)準(zhǔn)稅率15％計(jì)算。這樣做實(shí)際上還是對(duì)低水平的住宅消費(fèi)者征稅了，其調(diào)節(jié)資源配置的功能也不強(qiáng)。因此，我認(rèn)為還是對(duì)屬于基本住宅消費(fèi)的面積免征較好。
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