稅制改革漸行漸近 開(kāi)征物業(yè)稅房?jī)r(jià)有望大幅下降

　　稅制改革漸行漸近 開(kāi)征物業(yè)稅房?jī)r(jià)有望大幅下降

　　2003年末，有關(guān)“開(kāi)征物業(yè)稅”的說(shuō)法，漸漸從學(xué)界建言及政府的內(nèi)部設(shè)計(jì)走向明朗化。

　　物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。早在10年前，便有學(xué)者向國(guó)土管理部門(mén)提議開(kāi)設(shè)物業(yè)稅，但一直未能列入議事日程。2003年10月，開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容終于被寫(xiě)進(jìn)了中共十六屆三中全會(huì)的公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人，也都分別在公開(kāi)場(chǎng)合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容。

　　財(cái)政部稅政司一位負(fù)責(zé)人透露，物業(yè)稅改革的基本框架，是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，到目前為止，物業(yè)稅的稅負(fù)水平尚未確定，但有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。

　　開(kāi)征物業(yè)稅并非簡(jiǎn)單的稅種轉(zhuǎn)換。我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，此謂“批租”。根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。

　　依照這一制度，房地產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而物業(yè)稅的開(kāi)征，實(shí)際上要完全改變?cè)�有的體制，將以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取。

　　土地批租制給各級(jí)地方政府帶來(lái)了一塊豐厚的財(cái)源，不過(guò)，這種做法實(shí)際上是將后50至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢(qián)，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其必然的后果是對(duì)土地的濫用。

　　和批租制下房地產(chǎn)業(yè)繁復(fù)的稅費(fèi)相比，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類，其征稅的環(huán)節(jié)集中在財(cái)產(chǎn)的保有階段。根據(jù)國(guó)際慣例，需要有關(guān)部門(mén)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。

　　建設(shè)部學(xué)者趙燕菁表示，如果改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和規(guī)費(fèi)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就可以大幅下降。據(jù)他估算，以現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，將使房屋建設(shè)成本立刻降到58元。

　　原國(guó)家體改委主任李劍閣是物業(yè)稅模式的積極推動(dòng)者。他認(rèn)為，目前的批租制度使得地價(jià)較高，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門(mén)檻比較高。而在物業(yè)稅的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以令房?jī)r(jià)下降；業(yè)主購(gòu)房之后，每年再交納相應(yīng)的稅金。這樣可以降低居民的置業(yè)門(mén)檻，另外還可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境。

　　開(kāi)征物業(yè)稅有利于避免批租制的弊端，但是，從批租制過(guò)渡到物業(yè)稅，顯然要經(jīng)過(guò)一番十分復(fù)雜的演化過(guò)程。

　　很顯然，目前許多買(mǎi)房人已經(jīng)在房?jī)r(jià)中一次性交納了多年的土地稅費(fèi)，而物業(yè)稅一旦開(kāi)征，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，則對(duì)已經(jīng)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一來(lái)將大大增加其負(fù)擔(dān)，二來(lái)也是重復(fù)征稅。

　　在不久前的一個(gè)公開(kāi)論壇上，央行行長(zhǎng)周小川在發(fā)言中考慮到了這些“有產(chǎn)者”的苦衷。他說(shuō)：“土地已經(jīng)批給人家了，而且說(shuō)了以后只收一點(diǎn)使用費(fèi)，他可能拿到的是幾十年的承諾�，F(xiàn)在忽然要變化，利益怎么去找尋呢？這就是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題�！�

　　看來(lái)，如何處理過(guò)渡時(shí)期的稅收政策，是開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大難題。對(duì)此，財(cái)稅專家提出了幾種解決方案。其中之一是對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。

　　鑒于征收物業(yè)稅的復(fù)雜性，財(cái)政部稅政司有關(guān)人士表示“短時(shí)間內(nèi)很難完成”。接下來(lái)將是一個(gè)漫長(zhǎng)而充滿懸念的過(guò)程。