2009年《中級房地產(chǎn)》試題及答案解析

2009年《中級房地產(chǎn)》試題及答案解析

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1．下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

　　B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

　　C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化

　　D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

　　正確答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P10-11。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P14頁第6題涉及到該知識點。

　　2．中心商務(wù)高度等于（ ）之比。

　　A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

　　B．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

　　C．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

　　D．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

　　正確答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查中心商務(wù)高度指標(biāo)。參見教材P19。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第4題與本題一樣。

　　3．消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（ ）。

　　A．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

　　B．若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

　　C．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

　　D．若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

　　正確答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材P22。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第2題涉及到此知識點。

　　4．“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（ ）。

　　A．環(huán)境

　　B．方位

　　C．通達性

　　D．朝向

　　正確答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查方位的概念。參見教材P10。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第一章多選題第2題涉及到此知識點。

　　5．根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ）后的余額。

　　A．平均稅費

　　B．平均利潤

　　C．平均市值

　　D．平均價格

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查古典地租理論，參見教材P26。

　　6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。

　　A．所有權(quán)

　　B．使用權(quán)

　　C．繼承權(quán)

　　D．通行權(quán)

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地所有權(quán)的行為。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章選題第2題涉及到此知識點。

　　7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（ ）。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P26例16與此題類似。網(wǎng)校練習(xí)中心第二章單選題第12題與本題一樣。

　　8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（ ）所有。

　　A.農(nóng)民個人

　　B.剩余勞動力安置單位

　　C.地上附著物所有人

　　D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P24例12與此題一樣。

　　9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（ ）。

　　A.所有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.處分權(quán)

　　D.收益權(quán)

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第3題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P28第3題涉及到此知識點。

　　10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（ ）。

　　A.抵押

　　B.出售

　　C.互換

　　D.贈與

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P41例21涉及到此知識點。

　　11．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是（ ）。

　　A．互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

　　B．互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

　　C．互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

　　D．互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以B的說法是正確的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64。

　　12．下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（ ）。

　　A．通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　C．通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第9題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P252第64題涉及到此知識點。

　　13．建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（ ）。

　　A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)

　　B．在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分

　　C．新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓

　　D．實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69。

　　14．下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益

　　B．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地

　　C．按計劃用地，可以適當(dāng)突破計劃控制指標(biāo)

　　D．如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材P72。

　　15．進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（ ）。

　　A．調(diào)研人員

　　B．調(diào)研計劃

　　C．調(diào)研目標(biāo)

　　D．調(diào)研方案

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】調(diào)研目標(biāo)是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第17題涉及到此知識點。

　　16．在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（ ）調(diào)研。

　　A．經(jīng)濟環(huán)境

　　B．政治法律環(huán)境

　　C．區(qū)域環(huán)境

　　D．社會文化環(huán)境

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P54例2涉及到此知識點。

　　17．消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（ ）。

　　A．主體

　　B．動力

　　C．保障

　　D．結(jié)果

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81。

　　18．在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（ ）調(diào)研。

　　A．市場行情

　　B．市場反響

　　C．市場競爭者

　　D．消費行為

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82。

　　19．下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（ ）。

　　A．官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料

　　B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標(biāo)消費者購買力調(diào)研的資料

　　C．來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料

　　D．專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】B項屬于初級資料而不是次級資料。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-84。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第四章多選題第29題涉及到此知識點。

　　20．房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（ ）而劃分的。

　　A．作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品

　　B．形成增量房地產(chǎn)

　　C．使投資者擁有房地產(chǎn)

　　D．取得土地使用權(quán)

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P102。

　　21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實際年利率是（ ）。

　　A．6．14％

　　B．6．15％

　　C．6．17％

　　D．6．50％

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第21題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P83第3題與本題類似。

　　22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（ ）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

　　A．1

　　B．2

　　C．3

　　D．4

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的含義。參見教材P116。

　　23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（ ）的方案。

　　A．投資虧損

　　B．不能滿足基準(zhǔn)收益率要求

　　C．無利可圖

　　D．風(fēng)險很大

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則，參見教材P131。

　　24．投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（ ）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

　　A.產(chǎn)量、價格、成本

　　B.產(chǎn)量、利潤、價格

　　C.產(chǎn)量、成本、利潤

　　D.成本、利潤、價格

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章單選題第15題與此題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P97第16題涉及到此知識點。

　　25．在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（ ）的臨界數(shù)值。

　　A．由可行變?yōu)椴豢尚?

　　B．由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險

　　C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?

　　D．由盈利變?yōu)椴挥?

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章多選題第11題涉及到此知識點。

　　26．從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（ ）階段的重要內(nèi)容。

　　A．風(fēng)險識別

　　B．風(fēng)險估計

　　C．風(fēng)險評價

　　D. 風(fēng)險應(yīng)對

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材P153。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章多選題第14題涉及到此知識點。

　　27．預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（ ）的方法。

　　A．風(fēng)險回避

　　B．風(fēng)險組合

　　C．風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　D．風(fēng)險自留

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。

　　28．某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（ ）個。

　　A．1

　　B．2

　　C．3

　　D．4

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查組合－互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P109第6題與本題類似。

　　29．若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（ ）。

　　A．凈現(xiàn)值法

　　B．凈將來值法

　　C．凈年值法

　　D．凈現(xiàn)值率法

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108單選第4題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P236第14題與本題一樣；網(wǎng)校練習(xí)中心第七章單選題第3題與本題一樣。

　　30．采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（ ）。

　　A．若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

　　B．若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

　　C．若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D．若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)?！?font color="#ff0000">正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108單選題第5題與本題類似。

　　31．在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（ ）原則的要求。

　　A．有無對比

　　B．以動態(tài)分析為主

　　C．以定性分析為主

　　D．收益與風(fēng)險權(quán)衡

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。

　　32．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（ ）。

　　A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

　　B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程

　　C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

　　D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P113例2與本題一樣；網(wǎng)校練習(xí)中心第八章單選題第19題涉及到此知識點。

　　33．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（ ）。

　　A．縱向部門

　　B．橫向部門

　　C．縱向和橫向兩個部門

　　D．項目經(jīng)理

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P121第4題與本題類似。

　　34．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是（ ）。

　　A．項目建議書獲批準(zhǔn)

　　B．編制可行性研究大綱

　　C．項目機會研究

　　D．簽訂設(shè)計合同

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

　　35．在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是（ ）。

　　A．承諾

　　B．議價

　　C．要約

　　D．邀約

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是要約。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第八章多選題第4題涉及到此知識點。

　　36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括（ ）。

　　A．稅金

　　B．土地使用費

　　C．間接費

　　D．直接費

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第32題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P117例8涉及到此知識點。

　　37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（ ）。

　　A．生產(chǎn)觀念

　　B．推銷觀念

　　C．市場營銷觀念

　　D．產(chǎn)品觀念

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。

　　38．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（ ）。

　　A．有利于發(fā)揮銷售專長

　　B．銷售隊伍建設(shè)成本低

　　C．銷售策略調(diào)整快捷

　　D．銷售效益好

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P217。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第35題涉及到此知識點。

　　39．某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險，此時穩(wěn)妥的定價目標(biāo)宜設(shè)定為（ ）。

　　A．實現(xiàn)預(yù)期利潤

　　B．維護企業(yè)形象

　　C．維持市場占有率

　　D．維持營業(yè)

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)定價目標(biāo)中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P140多選題第7題涉及到此知識點。

　　40．某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元／㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元／㎡。該項目采用的主要定價方法是（ ）。

　　A．目標(biāo)利潤定價法

　　B．需求導(dǎo)向定價法

　　C．競爭導(dǎo)向定價法

　　D．比較定價法

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P223。

　　41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。

　　A．人員推銷

　　B．活動推廣

　　C．營業(yè)推廠

　　D．公共關(guān)系推廣

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第九章多選題第18題涉及到此知識點。

　　42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡。

　　A．3 552．82

　　B．3 563．00

　　C．3 563．47

　　D．3 574．16

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P67例5與本題類似。

　　43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。

　　A．81．00％

　　B．84．00％

　　C．84．17％

　　D．84．80％

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169第一個案例題第4題與本題類似；網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第41題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13與本題類似。

　　44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。

　　A．1．40

　　B．1．44

　　C．1．60

　　D．1．80

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－(2－2×10%)×20%=1.44。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P166案例分析（二）第2題涉及到此公式。

　　45．凈收益=潛在毛租金收入－（ ）+其他收入－運營費用。

　　A．空置和收租損失

　　B．還本付息額

　　C．折舊額

　　D．所得稅

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P166案例分析（二）第2題涉及到此公式。

　　46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。

　　A．業(yè)主大會

　　B．業(yè)主委員會

　　C．物業(yè)建設(shè)單位

　　D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。

　　47．在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（ ）原則。

　　A．公開

　　B．公平

　　C．公正

　　D．誠實信用

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原則。參見教材P281。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P192多選題第13題涉及到此知識點。

　　48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

　　B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

　　C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年

　　D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章單選題第1題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P191多選題第10題涉及到此知識點。

　　49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（ ）。

　　A．合理原則

　　B．公開原則

　　C．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　D．費用與支付能力相適應(yīng)的原則

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P187第6題與本題一樣；網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第21題與本題一樣。

　　50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（ ）。

　　A．該房屋出售人

　　B．該房屋買受人

　　C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會

　　D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。

　　51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（ ）。

　　A．借款人

　　B．抵押人

　　C．貸款人

　　D．抵押權(quán)人

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查抵押人的含義。參見教材P299。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十二章案例分析題第1題涉及到此知識點。

　　52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。

　　A．保險機構(gòu)

　　B．房屋主管部門

　　C．抵押權(quán)人

　　D．房屋承租人

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P214多選題第14題涉及到此知識點。

　　53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（ ）萬元。

　　A．53

　　B．55

　　C．57

　　D．59

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）案例分析1的第4小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P199例5與本題類似。

　　54．在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（ ）。

　　A．降低首付款比例

　　B．降低貸款利率

　　C．降低抵押率

　　D．延長貸款期限

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當(dāng)首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。

　　55．房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（ ）確定。

　　A．評估價值

　　B．賬面價值

　　C．歷史成本

　　D．交易價格

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P206例14與本題類似。

　　56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。

　　A．耕地占用稅

　　B．房產(chǎn)稅

　　C．契稅

　　D．土地增值稅

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。

　　57．下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（ ）。

　　A．房產(chǎn)稅按評估值征收

　　B．房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一

　　C．房產(chǎn)稅按季度征收

　　D．非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第20題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第3題涉及到此知識點。

　　58．計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。

　　A．30％

　　B．40％

　　C．50％

　　D．60％

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。

　　59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。

　　A．包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B．不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金

　　C．不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D．包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P230第13題涉及到此知識點。

　　60．下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（ ）。

　　A．書立土地使用權(quán)出讓合同

　　B．領(lǐng)受房產(chǎn)證

　　C．領(lǐng)受國有土地使用證

　　D．書立土地租賃合同

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P228例13與本題一樣。

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

　　61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。

　　A．房地產(chǎn)的價格水平

　　B．消費者的收入水平

　　C．消費者的偏好

　　D．相關(guān)物品的價格水平

　　E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　參考答案：ABCD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第2題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P14頁試題第5題與本題類似。

　　62．城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（ ）為主的集市。

　　A．畜牧業(yè)

　　B．商業(yè)

　　C．制造業(yè)

　　D．手工業(yè)

　　E．服務(wù)業(yè)

　　參考答案：BD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。

　　63．下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（ ）。

　　A．未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人

　　B．能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可

　　C．不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權(quán)人

　　D．不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償

　　E．抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失

　　參考答案：ABD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：要認(rèn)定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進行追償。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。參見教材P46。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章多選題第12題與本題類似。

　　64．國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（ ）。

　　A．適用范圍不同

　　B．出讓金形成方式不同

　　C．最低價確定的原則不同

　　D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃

　　E．出讓主體不同

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。

　　65．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有（ ）。

　　A．出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B．對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標(biāo)的物進行維護的必要

　　C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同

　　D．承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任

　　E．按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

　　參考答案：ADE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標(biāo)的物進行必要的維護，B錯；國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第三章多選題第11題涉及到此知識點。

　　66．房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的（ ）等方面的資料。

　　A．外貌

　　B．傾向性

　　C．感覺

　　D．動機

　　E．態(tài)度

　　參考答案：BCDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材P87。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第19題與本題類似。

　　67．房地產(chǎn)投資具有（ ）等特點。

　　A．投資品種的多樣性

　　B．投資收益的穩(wěn)定性

　　C．投資價值的附加性

　　D．投資變現(xiàn)的便利性

　　E．投資區(qū)域的差異性

　　參考答案：ACE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險性、投資決策的專業(yè)性。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的特點。參見教材P103-104。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P83多選題第1題與本題一樣。

　　68．下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的主要不確定因素有（ ）。

　　A．土地取得成本

　　B．經(jīng)營成本

　　C．租賃收入

　　D．租售價格

　　E．建安工程費

　　參考答案：ADE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。經(jīng)營成本是影響經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。所以不選B。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。參見教材P141-142。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第26題與本題類似。

　　69．在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（ ）。

　　A．被比較方案的投資額相同或相近

　　B．被比較方案具有相同的不確定因索

　　C．被比較方案的費用及效益計算口徑一致

　　D．被比較方案具有相同的計算期

　　E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

　　參考答案：CDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108多選題第3題與本題類似。

　　70．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)（ ）等階段循環(huán)的原理建立起來的。

　　A．計劃

　　B．協(xié)調(diào)

　　C．執(zhí)行

　　D．檢查

　　E．處理

　　參考答案：ACDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第14題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P118例10與本題一樣；網(wǎng)校練習(xí)中心第八章多選題第18題與本題類似。

　　71．建設(shè)工程招標(biāo)文件包括（ ）等。

　　A．投標(biāo)人須知

　　B．合同專用條款

　　C．工程量清單

　　D．標(biāo)底

　　E．投標(biāo)書格式

　　參考答案：ABCE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見教材P199。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P122第9題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P124多選題第1題與本題類似。

　　72．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的（ ）。

　　A．先進性

　　B．可控性

　　C．社會性

　　D．適應(yīng)性

　　E．經(jīng)濟性

　　參考答案：BDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟性、可控性、適應(yīng)性。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第40題與本題類似；網(wǎng)校練習(xí)中心第九章單選題第17題與本題類似。

　　73．編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有（ ）等。

　　A．目標(biāo)任務(wù)法

　　B．消費者需求法

　　C．銷售百分比法

　　D．銷售人員規(guī)模法

　　E．競爭對等法

　　參考答案：ACE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第九章多選題第15題與本題一樣。

　　74．采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（ ）。

　　A．選取的報酬率偏低

　　B．預(yù)測的未來凈收益偏大

　　C．估計的使用期限偏短

　　D．估計的運營費用偏大

　　E．估計的空置率偏高

　　參考答案：AB

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，DE會導(dǎo)致結(jié)果偏小。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材P255-257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P165多選題第1題和第4題與本題類似。

　　75．房地產(chǎn)估價報告通常由（ ）等組成。

　　A．估價委托書

　　B．注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　C．估價委托合同

　　D．估價結(jié)果報告

　　E．估價技術(shù)報告

　　參考答案：BDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材P265-266。

　　76．下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（ ）。

　　A．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　C．尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

　　D．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

　　E．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270。

　　77．物業(yè)管理規(guī)約對（ ）具有約束力。

　　A．全體業(yè)主

　　B．物業(yè)承租人

　　C．借住在業(yè)主家的親戚

　　D．物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　E．物業(yè)的繼受人

　　參考答案：ABCE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。

　　78．下列財產(chǎn)中，不得抵押的有（）。

　　A．宅基地

　　B．土地所有權(quán)

　　C．集體土地使用權(quán)

　　D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

　　E．村企業(yè)廠房

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材P299。

　　79．等額本金還款抵押貸款方式的特征有（ ）。

　　A．每月支付的本金均等

　　B．每月支付的利息均等

　　C．每月還款額先大后小

　　D．每月還款額先小后大

　　E．借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險

　　參考答案：AC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）案例分析2第5小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P209多選題第2題、P254第90題與本題類似；網(wǎng)校練習(xí)中心第十二章案例分析第3小題與本題類似。

　　80．下列行為中，列入契稅征收對象的有（ ）。

　　A．國有土地使用權(quán)出讓

　　B．土地使用權(quán)贈與

　　C．土地使用權(quán)交換

　　D．房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　E．農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和交換。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P228第3題與本題類似。

　　三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

　　81．土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（ ）。

　　A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求

　　B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)

　　C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　D．補充耕地面積至少與占用面積相等

　　參考答案：BC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。

　　82．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　A．3

　　B．5

　　C．7

　　D．10

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查集體土地征收的批復(fù)時間。參見教材P39。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章單選題第5題與本題一樣。

　　83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為（ ）。

　　A．建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C．房屋拆遷許可證

　　D．拆遷計劃和拆遷方案

　　參考答案：ABD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P23例10與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P28多選題第6題與本題類似。

　　84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（ ）。

　　A．拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人

　　B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　C．協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制

　　D．協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。

　　(二)

　　某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

　　85．若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（ ）。

　　A．國家

　　B．政府

　　C．企業(yè)

　　D．個人

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P105。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P84多選題第2題涉及到此知識點。

　　86．在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。

　　A．1 667

　　B．2 006

　　C．2 034

　　D．3 067

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查月還款額的計算。參見教材P302。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）案例分析1的第2小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P199例4與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P211案例分析（二）第4題與本題類似。

　　87．如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（ ）元。

　　A．5 557

　　B．6 687

　　C．6 780

　　D．10224

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P211案例分析（二）第5題與本題類似。

　　88．對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為（ ）。

　　A．貸款利率上調(diào)

　　B．房價下跌

　　C．房地產(chǎn)周期波動

　　D．資本價值變化

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素。從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為：貸款利率上調(diào)、房價下跌、房地產(chǎn)周期波動。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素。

　?。ㄈ?

　　某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2 500元／㎡，各項規(guī)費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠。

　　89．在該項目市場分析中，應(yīng)注重（ ）。

　　A．當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

　　B．潛在消費者需求傾向

　　C．本項目的成本分析

　　D．項目的機會和威脅

　　參考答案：BD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是BD。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

　　90．該項目采用的銷售渠道為（ ）。

　　A．直接渠道、參與代理

　　B．間接渠道、共同代理

　　C．間接渠道、參與代理

　　D．直接渠道、共同代理

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。所以此題答案是B。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第37題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習(xí)中心第九章單選題第16題涉及到此知識點。

　　91．若該項目預(yù)期成本利潤率為25％，銷售稅費率為l2％，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為（ ）元／㎡。

　　A．3 977

　　B．4 261

　　C．4 620

　　D．4 688

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】商品房單位價格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P141案例分析（一）第2題與本題類似。

　　92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。

　　A．廣告

　　B．人員推銷

　　C．活動推廣

　　D．營業(yè)推廣

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】開盤前在當(dāng)?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P136例17涉及到此知識點。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4 000元／㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率5％。

　　93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（ ）元／㎡。

　　A．3 200

　　B．4 000

　　C．4 100

　　D．5 000

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/（100÷80）=3200元／㎡。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查按建筑面積計價與按套內(nèi)建筑面積計價的換算關(guān)系。參見教材P242。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P164第14題與本題一樣；網(wǎng)校練習(xí)中心第十章單選題第11題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P148例4與本題類似。

　　94．采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（ ）。

　　A．20％

　　B．50％

　　C．81％

　　D．95％

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】成新率=[1－（1－R）t/R]×100%=[1－（1－5%）×10/50]×100%=81%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第47題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169案例分析（一）第4小題與本題類似。

　　95．采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（ ）元。

　　A．4 000

　　B．6 080

　　C．6 400

　　D．7 600

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】年折舊額D=C（1－R）/N=3200×100（1－5%）/50=6080（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169案例分析（一）第1小題與本題類似。

　　96．計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。

　　A．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格一年折舊額

　　B．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

　　C．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額

　　D．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟壽命)

　　參考答案：BC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查建筑物現(xiàn)值的計算公式。參見教材P253。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第41題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P167第11題與本題類似。

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為0．25萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

　　97．F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為（ ）。

　　A．王某

　　B．甲公司

　　C．乙公司

　　D．F房屋所在地地方政府

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P223例5涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第6題涉及到此知識點。

　　98．F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為（ ）萬元／年。

　　A．O．O3

　　B．O．36

　　C．0．42

　　D．O．84

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】依照房產(chǎn)租金收入計算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（萬元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算。參見教材P327。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P229多選題第2題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P252第57題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習(xí)中心第十三章單選題第10題涉及到此知識點。

　　99．房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)為（ ）萬元。

　　A．10

　　B．50

　　C．90

　　D．100

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)是100-90=10（萬元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查契稅的計稅依據(jù)。參見教材P328。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P229多選題第4題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P254第80題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習(xí)中心第十三章多選題第7題涉及到此知識點。

　　100．契稅的基本特點有（ ）。

　　A.屬于所得稅

　　B.實行一次性征收

　　C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

　　D.各地的稅率可能不同

　　參考答案：BCD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】契稅的基本特點有：①屬于財產(chǎn)稅；②實行一次性征收；③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查契稅的特點。參見教材P327。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P224例8與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第2題與本題一樣。

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