土地增值稅清算不得扣除費用有哪些？房地產(chǎn)會計必看！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：張美好 2021/01/08 10:04:29　　字體：大小

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅種當中土地增值稅相對來說最為復雜，房地產(chǎn)開發(fā)項目中土地增值稅清算是最后一關(guān)。下面帶大家了解一下土地增值稅清算不得扣除費用有哪些？

(1)暫扣的工程質(zhì)量保證金，未取得發(fā)票，計算土地增值稅時，不得扣除。

(2)土地逾期開發(fā)，繳納的土地閑置費，計算土地增值稅時，不得扣除。

(3)利息上浮幅度超過規(guī)定標準的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的利息，超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

(4)超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的財務(wù)費用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

(5)實際發(fā)生的成本費用，未取得有效憑證，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

(6)企業(yè)預(yù)提的成本費用，除另有規(guī)定外，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(7)除財務(wù)費用外的其他開發(fā)費用，超過土地及開發(fā)建設(shè)成本5%的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，除利息支出外其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計算扣除，超過部分，不得扣除。

(8)與清算項目無關(guān)的成本費用，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的，否則，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

(9)不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，計算土地增值稅時，不得扣除。

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(10)因企業(yè)原因發(fā)生的納稅評估費用，在計算土地增值稅時，不得許扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

【注】京地稅地[2003]73號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。

對預(yù)銷售面積達到總建筑面積95%以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應(yīng)發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。

那么土增稅如何簡單易懂的理解，如何進行核算，如何申報？怎么立項對企業(yè)更有利？取得何種發(fā)票對土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風險，特別開設(shè)《土增稅核算及清算全攻略》課程為大家一一講解。點擊了解詳情>>

更多推薦：

案例解讀：土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅的問題！

上一篇：年底了，會計要結(jié)轉(zhuǎn)哪些事項呢？看過來

下一篇：水土保持補償費等四項非稅收入是什么？