房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算之清算分配階段，需要大家了解土地增值稅清算和股東分配及清退兩部分內(nèi)容，大家一起來(lái)了解一下叭！

一、土地增值稅清算

（一）基本涉稅規(guī)定回顧

1.納稅義務(wù)人：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。

2.征稅對(duì)象：

有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

3.免稅規(guī)定：

有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；

（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

4.普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

單套建筑面積在120（最高上浮20%，為144）平方米以下

實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

（二）稅款計(jì)算

1.計(jì)算公式

2.土增稅清算轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)

土地增值稅計(jì)算中的收入為不含增值稅收入。

不含稅收入的計(jì)算：

?若增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅：清算收入＝含稅銷售收入/（1＋5%）

?若增值稅一般計(jì)稅：

清算收入＝（含稅銷售收入＋ 允許扣除的土地價(jià)款×適用稅率）/（ 1＋適用稅率）

實(shí)際意義:

納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

即：清算收入 ＝不含增值稅銷售收入＋土地價(jià)款扣減的銷項(xiàng)稅額

3.土增稅收入確認(rèn)中的特殊問(wèn)題

（1）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票：按銷售合同全額確認(rèn)收入

（2）自用房產(chǎn)：不確認(rèn)收入

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、投資等：所有權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，否則不確認(rèn)。

（三）土地增值稅扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)費(fèi)用不按實(shí) 際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算的兩種可選方法（取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理）：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)

利息注意三點(diǎn)：

①提供金融機(jī)構(gòu)證明；

②不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的 金額。

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（四）涉稅操作及賬務(wù)處理

1.預(yù)征

①預(yù)征時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項(xiàng)的時(shí)間。

②預(yù)征率

不同房產(chǎn)類型（普通住宅、別墅、經(jīng)適房等）預(yù)征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標(biāo)準(zhǔn)。

③稅款計(jì)算

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)征土地增值稅＝土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

2.清算

①清算單位

?以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，

?對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

?不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

②清算時(shí)點(diǎn)

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

二、股東分配及清退

（一）經(jīng)營(yíng)期內(nèi)股東分紅

1.現(xiàn)金分紅

2.實(shí)物（房屋）分紅

（二）股東退出

1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓

手續(xù)簡(jiǎn)便快捷，只需要工商變更登記即可。

如果受讓方是公司股東，那么可以直接轉(zhuǎn)讓。如果是公司股東以外的第三方，則需要公司其他股東過(guò)半數(shù)同意，在同等條件下，原公司股東擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

重點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓價(jià)格，受讓方將承受項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)，并需要籌集充足的現(xiàn)金，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓價(jià)格中予以體現(xiàn)。

財(cái)務(wù)應(yīng)依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、股東會(huì)決議進(jìn)行實(shí)收資本變更。

借：實(shí)收資本——甲

貸：實(shí)收資本——乙

2.公司減資

實(shí)質(zhì)是公司回購(gòu)?fù)顺龉蓶|的出資。

優(yōu)點(diǎn)：不需要另行籌集股權(quán)的購(gòu)買款

缺點(diǎn)：

1）需要公司其他股東的同意（公司減資至少需要三分之二以上股東同意）。

2）程序復(fù)雜，需要編制資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)產(chǎn)清單、公告與債權(quán)人協(xié)商債務(wù)償還或擔(dān)保事宜等。

3）周期長(zhǎng)

適合：公司股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、債務(wù)已基本清嘗完畢、不存在其他法律糾紛。

財(cái)務(wù)依據(jù)減資股東會(huì)決議、工商變更資料、支付資料：

借：實(shí)收資本——甲

貸：銀行存款

（三）項(xiàng)目終結(jié)清算分配

1.項(xiàng)目終結(jié)清算分配前必須完成事項(xiàng)：

1）完成土地增值稅清算

2）轉(zhuǎn)讓全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

3）辦理完全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)證明

4）清理全部應(yīng)繳稅款、第三方債務(wù)

5）處理完所有法律事項(xiàng)、涉訴糾紛

2.全體股東協(xié)商制定清算方案。

3.具體實(shí)施清算資產(chǎn)分配、公司注銷手續(xù)。

（四）股東分配及清退——財(cái)務(wù)處理流程

具體賬務(wù)處理：

1.于終止經(jīng)營(yíng)日編制資產(chǎn)負(fù)債表（同正常經(jīng)營(yíng)日的資產(chǎn)負(fù)債表）。

2.清算費(fèi)用：清算組成員的各類報(bào)酬及財(cái)產(chǎn)變賣，債權(quán)債務(wù)處理過(guò)程發(fā)生的一切費(fèi)用。

3.盤點(diǎn)清查、變賣資產(chǎn)

4.處理債權(quán)債務(wù)

5.彌補(bǔ)以前年度虧損

6.剩余財(cái)產(chǎn)分配

7.編制清算利潤(rùn)表、清算資本的資產(chǎn)負(fù)債表。

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