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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算全流程 會計必收!

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:張美好 2020/06/01 14:02:10  字體:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算步驟是什么?如何確定成本核算對象?成本分配方法有哪些?成本項目及會計科目如何設(shè)置?如何結(jié)轉(zhuǎn)成本?下面為您整理了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算全流程,會計必收!

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算全流程 會計必收!

1.成本核算步驟

(1)根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點,確定成本核算對象;

(2)按成本核算及管理的要求,設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和賬簿,按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用;

(3)按受益原則和配比原則,確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn);

(4)將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配;

(5)編制項目開發(fā)成本計算表,計算各成本核算對象的開發(fā)總成本;

(6)正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本,分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本,按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本;

(7)正確劃分可售面積、不可售面積,根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本,按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本;

(8)編制成本報表,根據(jù)成本管理和核算要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。

2.成本核算對象的確定

(1)成本核算對象是房地產(chǎn)公司為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)主體,應(yīng)按照可否出售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分原則合理確定;

(2)成本核算對象的確定應(yīng)滿足成本計算的需要,便于成本費用的歸集,利于成本的及時結(jié)算,適應(yīng)成本監(jiān)控的要求,具體可結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況確定;

(3)成本核算對象應(yīng)在開工前確定,一旦確定,不得隨意改變,以保證成本核算的準(zhǔn)確性;

(4)成本核算對象的確定必須由財務(wù)負責(zé)人審核通過,同時與造價部、工程部等業(yè)務(wù)部門及公司管理層溝通其合理性,并達成一致意見;

(5)成本核算對象確認后,在不影響項目開發(fā)的情況下,簽訂工程合同、支付工程款等工作,應(yīng)與成本核算對象保持一致,避免業(yè)務(wù)部門對成本數(shù)據(jù)的再拆分;

(6)確定成本核算對象的具體操作:

a.單體開發(fā)項目,一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單列開發(fā)工程為成本核算對象;

b.在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目,可以合并為一個成本核算對象;

c.對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象;

d.成片分期(區(qū))開發(fā)的項目,可以以各期(區(qū))為成本核算對象;

e.同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對象;

f.同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)時,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

3.成本項目及會計科目的設(shè)置

土地征用及拆遷補償費:為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用,包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等;

前期工程費:是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用;

建筑安裝工程費:是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等;

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費:是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等;

公共配套設(shè)施費:是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等;

開發(fā)間接費用:指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。

4.成本分配方法

能分清成本核算對象的,可直接計入成本核算對象的成本項目中,不能分清成本核算對象的,需兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)時,可先進行歸集,再分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本;

(1)土地成本的分配

按占地面積法進行分配,即按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配;

(2)公共配套設(shè)施費的分配

按建筑面積法進行分配,即按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配;

公共配套設(shè)施若為整個項目服務(wù),整個項目的商品房均是受益對象;若受益區(qū)域存在未開發(fā)部分,無法取得建筑面積,應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項目分配,房地產(chǎn)項目若有不同開發(fā)產(chǎn)品類型的,則再按建筑面積進行分?jǐn)偅?/p>

(3)利息費用的分配

按直接成本法進行分配,即按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配,也就是按當(dāng)期總投入(指不包含土地費用、借款費用、開發(fā)間接費用的總投入)百分比進行分?jǐn)偅?/p>

(4)其他成本的分配

根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入收益的成本核算對象。以前期工程費為例,開工前的填土工程,占地面積對其影響重大,應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配;而報建費用等規(guī)費,若是以建筑面積為計價依據(jù),應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配;七通一平等支出,建筑面積對其影響重大,應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進行分?jǐn)偂?/p>

5.已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

根據(jù)工程結(jié)算單對未入賬的工程成本進行預(yù)提;如果尚未辦理結(jié)算,根據(jù)工程合同對未入賬的工程成本進行預(yù)提;

成本在完工與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配;

對于已完工的開發(fā)產(chǎn)品,成本由開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

6.已售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

按已售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)成本,由開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本。

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