房地產(chǎn)企業(yè)增值稅及附加稅申報(bào)實(shí)操，快來收藏吧！

增值稅和附加申報(bào)表整合后的構(gòu)成

國(guó)家稅務(wù)總局 

關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告

 國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第20號(hào)

 自2021年8月1日起，增值稅、消費(fèi)稅分別與城市維護(hù)建設(shè)稅、教育 費(fèi)附加、地方教育附加申報(bào)表整合，啟用《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（一 般納稅人適用）》、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》、 《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》及其附列資料和《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》 （附件1－附件7），《廢止文件及條款清單》（附件8）所列文件、條款同時(shí)廢止。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)增值稅計(jì)稅依據(jù)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)

 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 

增值稅征收管理暫行辦法》的公告 

第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷售額 

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

 銷售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1 ＋9％） 

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法按照5％的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

第二節(jié) 預(yù)繳稅款 

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算： 

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷（1＋適用稅率或征收率）×3％ 

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11％的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5％的征收率計(jì)算。 

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅 機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第四節(jié) 納稅申報(bào) 

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào) 文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生 時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11％的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

【提示】

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。

預(yù)繳方式下增值稅與附加稅的納稅申報(bào)

房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅的稅額計(jì)算

 根據(jù)18號(hào)公告第十條：“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”的規(guī)定，納稅人應(yīng)從收到“預(yù)收款”時(shí)開始預(yù)繳增值稅。 預(yù)繳增值稅要有 1.銷售行為； 2.款項(xiàng)屬“預(yù)收”性質(zhì)，即有銷售行為，但銷售交易尚未完成、房屋尚未交付。 因此，納稅人簽訂房屋銷售（預(yù)售）合同后，確立了銷售行為的產(chǎn)生，其取得的 “預(yù)收”性質(zhì)的款項(xiàng)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅。

銷售完工產(chǎn)品增值稅與附加稅的納稅申報(bào)

增值稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合后的申報(bào)表構(gòu)成

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