房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的活動中涉及到很多稅務(wù)，今天網(wǎng)校就主要給大家講解下關(guān)于房產(chǎn)稅的知識，快來看下吧~

（一）房產(chǎn)稅的會計核算

繳納稅金

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅

      貸：銀行存款

結(jié)轉(zhuǎn)稅金

借：稅金及附加—房產(chǎn)稅

       貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅

（二）房產(chǎn)稅的稅收政策

1.房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人

《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)1986 90號），房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

財稅地字1987 3號：房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

財稅地字1986 8號：城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地，建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院法規(guī)的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。

城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村；建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。

國稅發(fā)1999 44號：關(guān)于建制鎮(zhèn)具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報國家稅務(wù)總局備案。對農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。

3.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

（1）從價計征

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％。

財稅地字1987 3號：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度法規(guī)，在帳簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價”。因此，凡按會計制度法規(guī)在帳簿中記載有房屋原價的，即應(yīng)以房屋原價按法規(guī)減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等。

財稅地1987 28號：新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。

關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。

安徽省皖地稅政三字[1997]277號：新的會計制度規(guī)定，企業(yè)對原房屋進(jìn)行裝璜裝修發(fā)生的凈支出，通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，不增加房產(chǎn)價值。按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法規(guī)規(guī)定，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，因此，對其暫不計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

財稅2010 121號：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

（2）從租計征

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。

財稅2016 43號：營改增后，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

4.免租期的房產(chǎn)稅處理

財稅2010 121號：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

5.地下建筑的房產(chǎn)稅處理

財稅2005 181號：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%]×1.2％。

商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。

房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

6.房屋轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅處理（各地執(zhí)行政策有所不同）

（1）房產(chǎn)轉(zhuǎn)租繳納房產(chǎn)稅，代表省份：山東省、吉林省

山東省魯?shù)囟惡?999 282號：對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。

吉林省吉地稅發(fā)2006 42號：承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。

（2）房產(chǎn)轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅，代表省份：云南、廣東 、浙江 、安徽 、海南 、江蘇、江西、湖北等

廣東省粵稅發(fā)1990 432號：根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征收房產(chǎn)稅。

7.基建工地臨時性房屋的房產(chǎn)稅處理

財稅地字1986 8號：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成商品房的房產(chǎn)稅處理

國稅發(fā)2003 89號：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。

北京市京財稅2003 2355號：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成的商品房，僅對售出前使用(含出租、出借)部分征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；停止使用(含出租、出借)期間，不征收房產(chǎn)稅。

對各類企業(yè)房地產(chǎn)項目竣工前，先使用部分房產(chǎn)的，在征收房產(chǎn)稅時，已使用部分房產(chǎn)的房產(chǎn)原值暫按以下公式核定：房產(chǎn)原值＝房屋實際完成投資額×(已使用建筑面積/總建筑面積)

9.房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

財稅地字1986 8號：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

國稅發(fā)2003 89號：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 

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