房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的核算管控老會(huì)計(jì)都知道，這個(gè)怎么做，并且是升職加薪必備知識(shí)！您知道嗎？快來(lái)一起學(xué)習(xí)下吧！

一、增值稅預(yù)交時(shí)間

（1）房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。(財(cái)稅[2016]36號(hào))

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。（湖北）

二、增值稅的稅款預(yù)繳

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。     

應(yīng)預(yù)繳稅款按以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅的，按9%稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的，按5%征收率計(jì)算。

注意：簡(jiǎn)易辦法也預(yù)繳。（稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第10條、11條、12條）

三、預(yù)收款的發(fā)票開(kāi)具

1、升級(jí)系統(tǒng)找到最新編碼

為解決銀行、公積金貸款難題，按稅務(wù)總局2016年第53公告規(guī)定，要開(kāi)出不征稅發(fā)票。

首先需升級(jí)系統(tǒng)，找到最新編碼。即 將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本（ V2.0.11） 。

升級(jí)后，開(kāi)票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)情形。

“其下設(shè)：601“預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。

2、區(qū)分情況正確開(kāi)票

（1）期房銷(xiāo)售

交房前收到預(yù)收款，選 6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開(kāi)票，并在稅率欄填“不征稅”，開(kāi)普通發(fā)票，不得開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票。開(kāi)發(fā)票次月按3%預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需納稅申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

交房后，需將之前開(kāi)的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開(kāi)稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報(bào)。 此處原開(kāi)的 “不征稅”普通發(fā)票如不收回紅沖，對(duì)方有重復(fù)入賬問(wèn)題。

（2）現(xiàn)房銷(xiāo)售

由于預(yù)收房款后會(huì)馬上交房，可直接開(kāi)稅率欄帶實(shí)際稅率發(fā)票，并申報(bào)。

（3）已申報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票

選 6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票” 編碼開(kāi)票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開(kāi)普通發(fā)票，不得開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票，開(kāi)發(fā)票后不用申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報(bào)期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

注意：

稅務(wù)總局公告2018年第42號(hào)：納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，包括已申報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅或補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)，需補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可開(kāi)增值稅普通發(fā)票。納稅人應(yīng)完整保留相關(guān)資料備查。

四、完工產(chǎn)品發(fā)票開(kāi)具時(shí)間。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第45條：

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；先開(kāi)發(fā)票的，為開(kāi)發(fā)票當(dāng)天。

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天，指書(shū)面合同確定付款日期；未簽書(shū)面合同或書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成當(dāng)天或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更當(dāng)天。

提示：

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售期房在未完工期間，還沒(méi)交產(chǎn)品給購(gòu)房者，沒(méi)發(fā)生增值稅納稅時(shí)間。

納稅時(shí)間應(yīng)為房地產(chǎn)公司與購(gòu)房者簽購(gòu)買(mǎi)合同中約定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間，如產(chǎn)品移交時(shí)間滯后購(gòu)房合同約定時(shí)間，以辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙時(shí)間。

問(wèn)題：

房地產(chǎn)企業(yè)跨期合同發(fā)票如何開(kāi)？

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的是期房，要到2018年5月1日后才與購(gòu)房者移交產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在移交開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)或移交鑰匙時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)10%專(zhuān)票（購(gòu)房者是企業(yè)）或10%普票（購(gòu)房者是個(gè)人）。2019年4月1日起，執(zhí)9%。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算和全價(jià)值鏈籌劃應(yīng)對(duì)吧！

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