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營改增對土地增值稅的影響

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2017/12/20 16:15:52  字體:

營改增后,對土地增值稅的征收管理有哪些影響呢,我們一起來看一看吧。

營改增對土地增值稅的影響

一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。

營改增后,納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù):

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

這里土地增值稅預征稅款的計算,大家可以公司的具體情況進行選擇,采取適合的預繳方式進行預繳。

二、關于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入確認問題

(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入應按照下列規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認:

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

(二)納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。

三、關于與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題

(一)營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。

(二)營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

營改增對土地增值稅的影響

四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時,按以下方法確定相關金額:

(一)土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

(二)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題

營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票,應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題

營改增后,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,扣除項目的金額按照下列方法計算:

(一)提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

(二)提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

(三)提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和,并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

營改增對土地增值稅的影響

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