資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法

為貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評估法》，規(guī)范資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)行為，保證資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，在財(cái)政部指導(dǎo)下，中國資產(chǎn)評估協(xié)會根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》，制定了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》，現(xiàn)予印發(fā)，自2020年3月1日起施行。

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制定《評估方法準(zhǔn)則》是中評協(xié)落實(shí)《資產(chǎn)評估法》，完善資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則體系的重要舉措。

《資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定：“評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告”。這一規(guī)定從法律上對選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評估方法進(jìn)行了規(guī)范，也對從資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則層面進(jìn)一步落實(shí)法律的規(guī)定提出了要求。

我國資產(chǎn)評估行業(yè)雖已形成覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)流程及領(lǐng)域的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，但在此前尚未制定規(guī)范資產(chǎn)評估方法選擇和運(yùn)用的專項(xiàng)準(zhǔn)則。制定《評估方法準(zhǔn)則》不僅有利于指導(dǎo)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)實(shí)踐中合理使用資產(chǎn)評估方法，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，還有助于充實(shí)和完善我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。

為此，中評協(xié)從2017年初開始研究起草《評估方法準(zhǔn)則》，完成了公開征求意見和準(zhǔn)則委員會審議等程序，認(rèn)真研究吸收了監(jiān)管方、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和資產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)意見。

在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系中，《評估方法準(zhǔn)則》定位為程序類資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評估涉及的評估對象類型繁多、服務(wù)的評估目的種類多樣，所面臨的評估方法選擇要求和應(yīng)用條件通常也情形各異。

《評估方法準(zhǔn)則》主要基于資產(chǎn)評估基本方法的原理及應(yīng)用要求，對不同類型評估對象、不同目的評估業(yè)務(wù)中涉及評估方法選擇和運(yùn)用的共性內(nèi)容和核心問題進(jìn)行提煉、歸納和規(guī)范，是資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中指導(dǎo)資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評估方法的通用性基礎(chǔ)準(zhǔn)則。各類評估對象和不同評估業(yè)務(wù)有關(guān)評估方法運(yùn)用及披露的具體事項(xiàng)，可以在《評估方法準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上由相應(yīng)的實(shí)體類準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

中評協(xié)在2017年初組建《評估方法準(zhǔn)則》研究項(xiàng)目組。經(jīng)過項(xiàng)目組調(diào)研走訪、多次組織并參與專家研討等，2017年5月形成方法準(zhǔn)則初稿。2017年5月到12月，中評協(xié)邀請證監(jiān)會、院校和評估機(jī)構(gòu)等方面專家，多次召開方法準(zhǔn)則評審或研討會，并在地方協(xié)會支持下就評估方法選擇進(jìn)行了業(yè)內(nèi)問卷調(diào)查。2018年1月形成征求意見稿，并根據(jù)準(zhǔn)則制定程序，對征求意見稿公開征求意見。2018年7月，中評協(xié)在完成了公開征求意見程序后，對征求的意見進(jìn)行了討論吸收，形成了審議稿提交至相關(guān)準(zhǔn)則委員會審議，并根據(jù)審議意見形成了擬發(fā)稿。2019年以來，中評協(xié)就《評估方法準(zhǔn)則》多次與監(jiān)管方、評估機(jī)構(gòu)和評估報(bào)告使用人進(jìn)行溝通，對準(zhǔn)則進(jìn)行完善。

《評估方法準(zhǔn)則》共六章二十五條，分別為總則、市場法、收益法、成本法、評估方法的選擇和附則。主要內(nèi)容：一是規(guī)定了準(zhǔn)則制定目的和依據(jù)、評估方法的定義和組成、準(zhǔn)則的適用范圍；二是對市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的定義、應(yīng)用前提條件、重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容等分別做出了規(guī)定，列舉了各基本方法的主要具體方法。三是規(guī)定了選擇評估方法應(yīng)當(dāng)考慮的影響因素、評估方法選擇的一般性規(guī)定和可以采用一種方法的特殊情形、評估方法選擇的披露要求。

規(guī)范資產(chǎn)評估方法的選擇是為了保障在資產(chǎn)評估中選用符合評估目的要求和評估對象特點(diǎn)的評估方法，形成合理的評估結(jié)論。

資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，基本方法之下還可以細(xì)分為適用于不同運(yùn)用對象和條件的具體評估方法。評估方法本身沒有優(yōu)劣之分，但不同方法反映評估對象價值的角度存在差別，滿足評估業(yè)務(wù)特點(diǎn)和實(shí)施條件的程度不盡相同。因此，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要熟知、理解不同評估方法的原理、特點(diǎn)、操作要求和適用條件。為了減少因客觀條件或信息局限可能對評估結(jié)論的可靠程度產(chǎn)生的不利影響，有必要通過不同角度的分析對比完整客觀地把握和確定評估結(jié)論，在符合條件時選擇兩種以上評估方法。

為此，《評估方法準(zhǔn)則》要求“當(dāng)滿足采用不同評估方法的條件時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結(jié)論”，作為選擇資產(chǎn)評估方法的一般性規(guī)定。

評估實(shí)踐中也存在需要選擇一種評估方法的特殊情形。為此，《評估方法準(zhǔn)則》根據(jù)實(shí)際情況歸納了三種特定情形：

1.基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評估方法；

2.由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

3.因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者個別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

為使行業(yè)內(nèi)外正確理解準(zhǔn)則的規(guī)定，《評估方法準(zhǔn)則》強(qiáng)調(diào)：“操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者個別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)”。例如，某類型資產(chǎn)的交易信息可以通過相關(guān)專業(yè)交易信息系統(tǒng)獲取，該地區(qū)的資產(chǎn)評估專業(yè)人員在使用市場法對該類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，均使用上述信息系統(tǒng)所提供的交易信息。某機(jī)構(gòu)的評估專業(yè)人員，在對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估時，因未訂閱或者不了解該信息系統(tǒng)無法采用市場法進(jìn)行評估，該理由不屬于因操作條件受限而不適用市場法的情形。

《評估方法準(zhǔn)則》對可以采用一種評估方法特殊情形的規(guī)范，落實(shí)了《資產(chǎn)評估法》第二十六條對選擇評估方法的要求，補(bǔ)充了對評估方法選擇的一般性規(guī)定。這將有利于在滿足評估業(yè)務(wù)要求和實(shí)施條件的前提下，使評估方法的選擇從根本上服從于獲取合理、可靠評估結(jié)論的需要。

對采用一種評估方法理由的披露，《評估方法準(zhǔn)則》規(guī)定，因適用性受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)對所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說明和披露。

第一章 總則

第一條為規(guī)范資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時使用資產(chǎn)評估方法的行為，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評估方法，是指評定估算資產(chǎn)價值的途徑和手段。資產(chǎn)評估方法主要包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

第三條執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第二章 市場法

第四條市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。市場法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價值評估中的交易案例比較法和上市公司比較法，單項(xiàng)資產(chǎn)評估中的直接比較法和間接比較法等。

第五條資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用市場法時應(yīng)當(dāng)考慮市場法應(yīng)用的前提條件：

（一）評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；

（二）有關(guān)交易的必要信息可以獲得。

第六條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點(diǎn),基于以下原則選擇可比參照物：

（一）選擇在交易市場方面與評估對象相同或者可比的參照物；

（二）選擇適當(dāng)數(shù)量的與評估對象相同或者可比的參照物；

（三）選擇與評估對象在價值影響因素方面相同或者相似的參照物；

（四）選擇交易時間與評估基準(zhǔn)日接近的參照物；

（五）選擇交易類型與評估目的相適合的參照物；

（六）選擇正常或者可以修正為正常交易價格的參照物。

市場法的比較基準(zhǔn)通常因評估對象的資產(chǎn)類型、所處行業(yè)等差異有所區(qū)別，可以表現(xiàn)為價值比率、交易單價等形式。

第七條資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運(yùn)用市場法時應(yīng)當(dāng)對評估對象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。

第八條運(yùn)用市場法時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評估測算結(jié)果可靠性的因素：

（一）市場的活躍程度；

（二）參照物的相似程度；

（三）參照物的交易時間與評估基準(zhǔn)日的接近程度；

（四）參照物的交易目的及條件的可比程度；

（五）參照物信息資料的充分程度。

第三章 收益法

第九條收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價值評估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無形資產(chǎn)評估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。

第十條資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用收益法時應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：

（一）評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；

（二）預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；

（三）收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。

第十一條資產(chǎn)評估專業(yè)人員在確定預(yù)期收益時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）預(yù)期收益類型與口徑。例如，收入、利潤、股利或者現(xiàn)金流量，以及整體資產(chǎn)或者部分權(quán)益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實(shí)際收益等。名義收益包括預(yù)期的通貨膨脹水平，實(shí)際收益則會剔除通貨膨脹的影響。

（二）收益預(yù)測應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、可以獲取的信息和所要求的價值類型等作出。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對收益預(yù)測所利用的財(cái)務(wù)信息以及其他相關(guān)信息、假設(shè)及其對評估目的的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評價。

第十二條資產(chǎn)評估專業(yè)人員在確定收益期時應(yīng)當(dāng)考慮評估對象的預(yù)期壽命、法律法規(guī)和相關(guān)合同等限制，詳細(xì)預(yù)測期的選擇應(yīng)當(dāng)考慮使評估對象達(dá)到穩(wěn)定收益的期限、周期性等因素。

第十三條收益法評估所采用的折現(xiàn)率不僅要反映資金的時間價值，還應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)與收益類型和評估對象未來經(jīng)營相關(guān)的風(fēng)險，與所選擇的收益類型與口徑相匹配。

第十四條運(yùn)用收益法時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評估測算結(jié)果可靠性的因素：

（一）無法獲得支持專業(yè)判斷的必要信息；

（二）評估對象沒有歷史收益記錄或者尚未開始產(chǎn)生收益，對收益的預(yù)測僅基于預(yù)期；

（三）未來的經(jīng)營模式或者盈利模式發(fā)生重大變化。

第四章 成本法

第十五條成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法）等。

第十六條資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用成本法時應(yīng)當(dāng)考慮成本法應(yīng)用的前提條件：

（一）評估對象能正常使用或者在用；

（二）評估對象能夠通過重置途徑獲得；

（三）評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。

第十七條當(dāng)出現(xiàn)下列情況，一般不適用成本法：

（一）因法律、行政法規(guī)或者產(chǎn)業(yè)政策的限制使重置評估對象的前提不存在；

（二）不可以用重置途徑獲取的評估對象。

第十八條重置成本可區(qū)分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。更新重置成本通常適用于使用當(dāng)前條件所重置的資產(chǎn)可以提供與評估對象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本適用于評估對象的效用只能通過按原條件重新復(fù)制評估對象的方式提供。

第十九條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象和評估假設(shè)合理確定重置成本的構(gòu)成要素。重置成本的構(gòu)成要素一般包括建造或者購置評估對象的直接成本、間接成本、資金成本、稅費(fèi)及合理的利潤。重置成本應(yīng)當(dāng)是社會一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本，而不是個別成本。

第二十條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合評估對象的實(shí)際情況以及影響其價值變化的條件，充分考慮可能影響資產(chǎn)貶值的因素，合理確定各項(xiàng)貶值。以實(shí)體形式存在的評估對象的主要貶值形式有實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降引起的資產(chǎn)價值損失。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。

第五章 評估方法的選擇

第二十一條資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)選擇評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在選擇評估方法時，應(yīng)當(dāng)充分考慮影響評估方法選擇的因素。

選擇評估方法所考慮的因素包括：

（一）評估目的和價值類型；

（二）評估對象；

（三）評估方法的適用條件；

（四）評估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；

（五）影響評估方法選擇的其他因素。

第二十二條當(dāng)滿足采用不同評估方法的條件時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結(jié)論。

第二十三條當(dāng)存在下列情形時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以采用一種評估方法：

（一）基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評估方法；

（二）由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

（三）因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者個別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二十四條資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對評估方法的選擇及其理由進(jìn)行披露。因適用性受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)對所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說明和披露。

第六章 附則

第二十五條 本準(zhǔn)則自2020年3月1日起施行。