房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票

　　【問題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？

　　【答案】

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及如何開票申報問題，參考河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二），預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間，不開具發(fā)票，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定，只有建筑企業(yè)和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間，而此前《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?？梢婁N售不動產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間比較營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，政策發(fā)生了重大變化。

　　財政部和國家稅務(wù)總局之所以這樣規(guī)定，是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售制度，在收到預(yù)收款時，大部分進(jìn)項稅額尚未取得，如果規(guī)定收到預(yù)收款就要全額按照11%計提銷項稅，可能會發(fā)生進(jìn)項和銷項不匹配的“錯配”問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》將銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間后移，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規(guī)定了對預(yù)收款按照3%預(yù)征稅款的配套政策。

　　例如：房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬元預(yù)收款時，不開具增值稅發(fā)票，無需在《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷售額”中填報，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

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