房地產(chǎn)會計核算入門（二）

來源: 編輯： 2006/06/16 10:38:31　　字體：大小

　　這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。

　　2131 預收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數(shù)據(jù)沒有，很難保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據(jù)。

　　2141 代銷商品款不用

　　2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。

　　2171 應交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。

　　賬務處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。

　　有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。

　　2176 其它應交款　與其它行業(yè)與異。

　　2181 其它應付款　一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。

　　2191 預提費用　在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務費用。

　　2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。

　　2321 長期應付款　一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。

　　2301 長期借款　核算銀行貸款。

　　3101 實收資本　3103 已歸還投資　3111 資本公積3121 盈余公積　3131 本年利潤　3141 利潤分配與其它無異。

　　4101 開發(fā)成本　開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發(fā)間接費（系4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩個部門都會挨罵。

　　4015 開發(fā)間接費用　一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。

　　5101 主營業(yè)務收入、5102 其他業(yè)務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務成本、5402 主營業(yè)務稅金及附加、5405 其他業(yè)務支出、5501 營業(yè)費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關于房地產(chǎn)收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā)2003-83 號文，講得很詳細。

　　房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。

　　另外一點收入確認按國稅發(fā)2003-83 號文確定。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關于稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當?shù)年P系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。

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