導(dǎo)讀：在我們這代人可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)都將是絕對(duì)的王者。

　　2009：房地產(chǎn)是保八功臣

　　2009年，房地產(chǎn)雖然被排除在“十大振興”產(chǎn)業(yè)之外，但無疑是中國(guó)保八的首要功臣，是當(dāng)之無愧的“無冕之王”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為33.5萬億元，同比增長(zhǎng)8.7%。而去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，增長(zhǎng)16.1%；商品房銷售額4.4萬億元，凈增75.5%。約占GDP總額的13.13%了。這一年北京的成交金額超過以往三年的總和。由于產(chǎn)業(yè)鏈極長(zhǎng)，房地產(chǎn)至少帶動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)。

　　如果說數(shù)字有點(diǎn)冷，那么普通百姓的切身感受就要真實(shí)得多。開盤前連夜排號(hào)，賣方坐地漲價(jià)，辦二手房交易手續(xù)不得不雇人排隊(duì)……

　　但回顧這一年的輿論卻是十分有趣，年初說房?jī)r(jià)深不見底，然后是斷言“小陽春”后才是嚴(yán)冬。進(jìn)入第二季度，北京、上海等重點(diǎn)城市迅速回暖已經(jīng)無法否定，開發(fā)商也頻頻出手拍地，媒體卻熱衷于炒金融危機(jī)第二波，房?jī)r(jià)仍將回落。

　　房市量?jī)r(jià)齊跌，年末又說泡沫已成拐點(diǎn)又至……保守得一再叫人觀望，頻頻武斷預(yù)言崩盤，這些言論聽起來很中肯，但如果真的持幣觀望只能又一次“望房興嘆”了?，F(xiàn)在，媒體的主調(diào)又是觀望，如果房?jī)r(jià)向上就炒泡沫論，反之就說深不見底……看樣子2010年又要這樣忽忽悠悠地過了。

　　那么進(jìn)入2010年，中國(guó)的房?jī)r(jià)是繼續(xù)高歌猛進(jìn)還是沖高回落，全世界人民都急切地盼望有個(gè)答案。

　　2010：房產(chǎn)投資依然是最安全的

　　嘩眾取寵者說2010年房?jī)r(jià)會(huì)跌80%，真要是那樣中國(guó)經(jīng)濟(jì)早已崩盤了，還有誰去買房！年初調(diào)控的目的是“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”而不是讓它降。而物業(yè)稅的“前途是渺茫的，道路是沒有的”，“放風(fēng)”的目的主要是從心理上震懾炒房者。

　　我們當(dāng)然要從別國(guó)的房地產(chǎn)泡沫中吸取教訓(xùn)，而只要用好金融工具就可無憂。比如將一套房首付提至四成、二套提到六成，就可大幅降低房?jī)r(jià)被爆炒的風(fēng)險(xiǎn)。再比如，我們永遠(yuǎn)不要像美國(guó)那樣從房貸衍生出復(fù)雜的金融產(chǎn)品，將泡沫放大、擴(kuò)散到全球的整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。

　　我們不能說房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只升不降，但是若以二三十年為尺度，房?jī)r(jià)的升值空間會(huì)高于股票，而風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低！所以，只要不是在最瘋狂的時(shí)候下單，只要量力而行，房產(chǎn)是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資。

　　具體到房?jī)r(jià)走高的原因，目前有三個(gè)流行的說法：投機(jī)炒作，開發(fā)商暴利和地價(jià)攀升。但這三點(diǎn)都是偽命題。

　　其一，年交易額達(dá)4.4萬億元的盤子不是炒房者能撬動(dòng)的。從局部看確實(shí)有“炒房團(tuán)”買下大片樓盤造成價(jià)格暴漲的事例，但從全局來看炒房者是“被投機(jī)”的，它們只是在賭房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)，而不是造成上漲的動(dòng)力，更無法阻止房?jī)r(jià)下跌，如果他們真有這么大的能量，那就不會(huì)出現(xiàn)2008年底、2009年初的房?jī)r(jià)下跌了，由此看，民間游資充其量也就是助漲殺跌而已。其二，開發(fā)商的暴利是市場(chǎng)給的，每平方米3000元的樓面地價(jià)原本打算開盤賣1萬元，但購房者打破頭地排隊(duì)，一期1.5萬元開盤銷售一空，轉(zhuǎn)眼被炒到2萬元。誰做開發(fā)商還會(huì)以1.5萬元做二期的開盤價(jià)？2.5萬元就很客氣了。看來開發(fā)商也是“被暴利”的！最后，以“招、拍、掛”價(jià)格大漲責(zé)難政府也冤，一塊地拍賣底價(jià)10億元，競(jìng)拍幾十輪，最后以30億元成交，怨誰？

　　糾結(jié)半天，三個(gè)“責(zé)任人”卻原來都是被動(dòng)的！看來房?jī)r(jià)上漲另有原因。如果說真正左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的是千萬普通市民，肯定有人不樂意，但事實(shí)卻是市民的收入與房產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣決定了房?jī)r(jià)上漲。

　　首先，是工資上漲支撐了房?jī)r(jià)。暫時(shí)的、局部的背離可能發(fā)生，但總體上是收入決定了房?jī)r(jià)。其次，房子是必需品，定價(jià)取決于潛在購房者的競(jìng)爭(zhēng)。任何交易品都可以用下列三種定價(jià)方式中的一種，或兩三種的組合。第一種是普通商品的定價(jià)方式，如大白菜，它的價(jià)格隨供求關(guān)系變化在成本上下波動(dòng)；第二類是投資品的定價(jià)方式，最典型的是股票，它的價(jià)格完全取決于對(duì)未來的預(yù)期。如果確信一只股明天能漲到20元，人們會(huì)毫不猶豫地買進(jìn)它，哪怕現(xiàn)在是一文不值的垃圾股，只要扣除手續(xù)費(fèi)還有錢賺；第三類是“人生必需品”的定價(jià)，這些商品或服務(wù)不僅人人必備，而且愿傾其所有獲得盡可能大的滿足，如被稱為“新三座大山”的教育、醫(yī)療和住房。

　　試想，如果負(fù)擔(dān)得起誰不會(huì)讓自己的孩子受最好的教育呢，誰不愿意讓自己盡可能健康長(zhǎng)壽，誰不會(huì)選擇適宜的地方和盡可能大的房子居住呢？就第一類物品而言，買家的“對(duì)手”是大自然，因?yàn)樯a(chǎn)成本是由自然規(guī)律決定的，白糖就是比玉米面貴；就第二類物品而言，投資者面對(duì)的是命運(yùn)；就第三類物品而言，人們的“對(duì)手”是同類。潛在購房者的“敵人”就是那些和他一樣整天喊買不起房子的人們（而非開發(fā)商）。假如一對(duì)北京夫妻預(yù)計(jì)未來30年的總收入是300萬元，他們肯定不甘心只花30萬元蝸居在近郊，而是會(huì)花掉100萬元買盡可能方便、盡可能大的房子。但大家都這么想，都向交通便利，環(huán)境雅致，醫(yī)療、教育、文化等公共資源豐富的市中心擠，于是100萬元可以買到的房子就從二環(huán)退到三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)，并且面積越來越小……

　　所以，在我們這代人可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)都將是絕對(duì)的王者。從內(nèi)需角度看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展恩格爾系數(shù)逐年下降，食品及生活日用品的增長(zhǎng)潛力有限，私家汽車并不適合資源貧乏的中國(guó)，與住房相關(guān)的消費(fèi)越來越成為帶動(dòng)全局的龍頭。最后，還有地方政府割舍不了的“土地財(cái)政”。而從購買潛力來看，日本早已“老齡”、歐洲人口負(fù)增長(zhǎng)、美國(guó)人少地多，加拿大、澳大利亞地廣人稀，阿聯(lián)酋本地人口不到100萬，迪拜只是七個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)之一……而中國(guó)有13億人，且還在增長(zhǎng)，18億畝耕地是底線不能破，除去高原、大漠、山川，適宜居住的地方并不多，而波瀾壯闊的城市化進(jìn)程卻才剛剛開頭。

　　而且與股票、黃金、古董、郵票等一切投資品不同，房屋本身還有巨大的使用價(jià)值。自住可提高生活品質(zhì)，出租將取得租金收入。假如今天北京CBD小戶型的租金相當(dāng)于一個(gè)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。30年后，這套房的租金仍將相當(dāng)于那時(shí)白領(lǐng)半個(gè)月的工資。對(duì)于已經(jīng)退休了的你，這筆錢也許大有用處。

　　所以在力所能及的條件下，積極尋找機(jī)會(huì)持有多套住房是上策。

　　何時(shí)下手

　　房?jī)r(jià)波動(dòng)，“磚家”鼓噪，媒體人云亦云，房托唱多，嘩眾取寵者唱空，手握現(xiàn)金的“準(zhǔn)業(yè)主”應(yīng)有自己的一定之規(guī)。這個(gè)“規(guī)尺”不在專家手里、也不在媒體嘴上，它就在每個(gè)人的身邊——決定房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)要素剛好指明了房產(chǎn)投資的兩個(gè)關(guān)鍵思路。

　　一是縱向核算自己的收入。不必在高點(diǎn)冒進(jìn)，也不要在低點(diǎn)徘徊不前，要以自己家庭未來收入預(yù)期為根本依據(jù)。

　　假設(shè)夫妻兩人都受過良好教育、收入穩(wěn)定，年收入合計(jì)為18萬元（兩人月薪均為7500元，這在一線城市屬中下水平），擬購單價(jià)1.8萬100平方米的住房一套，總價(jià)180萬元。按流行的算法，“房?jī)r(jià)收入比”高達(dá)20倍（按一個(gè)人的收入計(jì)算）。而如果是兩夫妻共買，“房?jī)r(jià)收入比”就下降到了10倍。

　　另外，中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，GDP增長(zhǎng)在內(nèi)憂外患的2009年仍然高達(dá)8%。盡管工資水平不可能與GDP完全同步，但總的增長(zhǎng)趨勢(shì)無可否認(rèn)。分別以5%、8%和10%作為工資的年增長(zhǎng)率，夫妻兩人未來十年的總收入將是226.4萬元、260.8萬元和286.9萬元。也就是說用發(fā)展的眼光看，夫婦兩人可以較為輕松地在10年之內(nèi)完全付清房款。如果按年均5%的增長(zhǎng)率計(jì)算，兩人未來25年的總收入可達(dá)到859萬元，花180萬元在房子上一點(diǎn)也不過分！當(dāng)然，如果年歲已不小，職業(yè)前景不樂觀，則要量力而行。

　　民眾的心理是這樣的，一旦橫盤大家就開始觀望，越跌越不敢買，再等等也許能省幾十萬元。其實(shí)，在核算自己未來收益的基礎(chǔ)上，當(dāng)房?jī)r(jià)落入自己的購買能力之內(nèi)就可以準(zhǔn)備出手了。這個(gè)時(shí)候買房有50%的概率會(huì)后悔一兩年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌，但兩三年后一定會(huì)漲起來。房?jī)r(jià)跌的時(shí)候不買，百分之百會(huì)后悔一輩子。

　　二是橫向與自己的“對(duì)手”比較。

　　政府是根據(jù)民情調(diào)控房?jī)r(jià)，開發(fā)商也只能隨波逐流。既然對(duì)手是同類，那么緊盯左鄰右舍就是了。張三、李四買得起180萬元的房子，你就快點(diǎn)下手，不要指望跌到150萬元。因?yàn)橐苍S在175萬元的時(shí)候張三就下手了，170萬元時(shí)李四也忍不住了。張三、李四都買了房，市面上可供出售的房源就不多了。因?yàn)殚_發(fā)商的資金是滾動(dòng)的，賣不掉房子就沒錢蓋新房，更不會(huì)去拍地，前兩年流拍現(xiàn)象一度蔓延，正是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的敏感絕不在任何人之下，購房者可以選擇暫且租房，開發(fā)商資金鏈斷裂只有死路一條。一旦房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，開發(fā)商立即會(huì)停止拿地，降低開工面積，放緩開發(fā)進(jìn)程，手握盡可能多的現(xiàn)金。

　　以2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例：銷售面積增42.1%，銷售額卻增長(zhǎng)75.5%，說明均價(jià)升了23.5%；買了9.3億平方米，竣工只有7億平方米，說明存量少了2億平方米，降幅達(dá)25%；全年總投資3.6萬億元，資本來源卻達(dá)5.7億元，加上4.4萬億元的銷售收入，理論上講開發(fā)商手里的錢增加了6.5萬億元！庫存減少，現(xiàn)金劇增，如果說金融危機(jī)爆發(fā)之初個(gè)別激進(jìn)的房企面臨資金面斷裂之險(xiǎn)，如今可算“輕舟已過萬重山”，指望它們拋盤自救已經(jīng)不可能了！所以，如果周圍想買房的人有兩三成已經(jīng)出手，可交易的房源將顯著減少，下跌的空間基本被封堵。反之，如果你發(fā)覺同事七拼八湊才交了首付，月供比夫妻兩人的工資總額還高，那就是房?jī)r(jià)太高了。沒有堅(jiān)實(shí)購買力的支撐，房?jī)r(jià)必然回落。

　　選擇何處

　　近來海南房?jī)r(jià)飛漲，一夜暴富得讓人眼熱。正所謂“只見賊吃肉，不見賊挨打”，炒房者最早的“滑鐵盧”就是海南！

　　房地產(chǎn)投資金額大、周期長(zhǎng)，變現(xiàn)成本高，普通投資者應(yīng)當(dāng)從身邊做起、從改善居住條件做起。首先在自己工作、生活的城市買房。如果是房?jī)r(jià)高的一線城市可以先買一套小戶型，總價(jià)是主要的考慮因素，不方便住可以租養(yǎng)房。這樣做的目的是使個(gè)人資產(chǎn)與住房“掛鉤”，將來可以賣掉房子按揭買大房，資金允許不賣更好。

　　如果有充足的資金可以在全國(guó)范圍內(nèi)選房，這要考慮四個(gè)因素：稀缺性、容積率、建筑及物業(yè)管理水平、市場(chǎng)化程度。

　　城市中心區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)會(huì)越來越稀缺。北京頤和園里別墅就那么幾套，賣完就完了，賣多少億元算貴呢？容積率是項(xiàng)目建筑面積與占地面積的比值，中國(guó)地少人多容積率走高是大趨勢(shì)。1.0以下是別墅，幾乎沒有新的土地供應(yīng)。3.0就相當(dāng)擁擠了，假如一個(gè)項(xiàng)目占地10萬平方米，建筑面積30萬平方米，盡管每套都是150平方米的“準(zhǔn)豪宅”，但2000套房里的人都下來溜達(dá)是什么景象，那真是人到一萬、無邊無岸。如果同樣一個(gè)占地10萬平方米的項(xiàng)目容積率是1.5，也是150平方米一套，住著1000戶人家。顯然，兩個(gè)項(xiàng)目居民的生活質(zhì)量還是有本質(zhì)區(qū)別的。第三是建筑質(zhì)量和物業(yè)管理水平。潘石屹的房子賣得好，但耍小聰明不管物業(yè)。結(jié)果北京建外SOHO那么好地段的房子鬧到停水、斷電，沒有供暖，業(yè)主與物業(yè)打上法院……這樣的項(xiàng)目不論是出租還是售賣都低于同地段、同品質(zhì)房源。最后，各城市住房的市場(chǎng)化程度差距很大。不少二、三線城市外來人口少，本地居民非市場(chǎng)化取得住房的價(jià)格很低（甚至是零成本）。商品房起步階段定價(jià)不可能高，因?yàn)榇媪?ldquo;已購公房”的成本太低。歷史證明，從非市場(chǎng)化過渡到市場(chǎng)化的過程，房?jī)r(jià)上漲的速度、力度與空間都是最大的。

　　物業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　目前購房最大的風(fēng)險(xiǎn)來自政策，比如最近熱起來的物業(yè)稅。關(guān)于物業(yè)稅有三個(gè)難解的結(jié)：怎么收？憑什么收？向誰收？

　　怎么收是技術(shù)問題，物業(yè)價(jià)值怎樣令人信服地評(píng)估？工薪族的所得稅扣起來方便，如何向來自五湖四海的業(yè)主征收物業(yè)稅呢？都不交怎么辦，把商品房直接改成監(jiān)獄？北京等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了六年，仍然不具備推出條件，住宅開征物業(yè)稅還遙遙無期。

　　憑什么收？中國(guó)土地是國(guó)有的，商品房獲得最長(zhǎng)70年的土地使用權(quán)，本質(zhì)上是租賃。“招、拍、掛”中“地王”頻出，相當(dāng)于一次性支付了天價(jià)租金，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于底價(jià)，最終還得由購房者承擔(dān)。如果另外再征物業(yè)稅，相當(dāng)于又收了一道租金。假如一塊地70年的出租底價(jià)是10億，我一次性付你30億，你憑什么每年又來收5000萬元？

　　向誰收？住房產(chǎn)權(quán)的取得途徑千差萬別，以北京為例，國(guó)家機(jī)關(guān)、部委、軍隊(duì)的老同志可能是無償取得，現(xiàn)任人員可能以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格取得，還有房改房、兩限房、經(jīng)適房、老城區(qū)回遷居民也會(huì)以低價(jià)取得，房奴從市場(chǎng)高價(jià)購得。地稅的人敢進(jìn)軍隊(duì)大院里評(píng)估收稅嗎？或者拿中直機(jī)關(guān)和部委領(lǐng)導(dǎo)開刀？此路不通！那么向老城區(qū)的回遷戶收，但是他們收入不高，許多人還需吃低保，高額物業(yè)稅是絕對(duì)交不起的。最后，就只剩下“房奴”。問題是他們購房不僅沒有享受到任何優(yōu)惠，反而承擔(dān)了“天價(jià)”的土地成本，房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他名目繁多的各種收費(fèi)。他們兩代人的收入才湊齊首付，幾個(gè)“勞力”的收入支撐月供，難道還要成為物業(yè)稅唯一的承受者。這樣明顯不公平的現(xiàn)象不可能在一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家里大面積出現(xiàn)?？梢娢飿I(yè)稅的前途是渺茫的，道路是沒有的！退一萬步說，即使猴年馬月真的開征物業(yè)稅也不可能改變房?jī)r(jià)走高的大趨勢(shì)，實(shí)行物業(yè)稅已久的香港房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超京、滬，不必因?yàn)槲飿I(yè)稅而不敢投資房產(chǎn)。

　　無論如何，在中國(guó)的國(guó)情下，房產(chǎn)還是最安全的投資標(biāo)的物。