集體建設用地是我國獨有的特殊用地形式，正因為這種獨有和特殊性，才決定它在市場運作上沒有模式可尋。從而影響到集體建設用地房地產(chǎn)的正常估價，出現(xiàn)難以規(guī)范，甚至出現(xiàn)多頭政策、多家估價的局面。造成估價結果的不合理性，制約了一些地區(qū)經(jīng)濟正常發(fā)展，這是亟待解決的問題。本文試圖從查找和分析出現(xiàn)疑難原因及表現(xiàn)形式入手，來尋求解決方法。以此規(guī)范集體建設用地房地產(chǎn)估價市場，使其為經(jīng)濟發(fā)展服務。

　　一、集體建設用地估價中疑難問題的形成

　?。ㄒ唬┓ㄒ?guī)、政策的滯后

　　改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設用地有法律規(guī)范外，很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設用地的流轉（使用、規(guī)劃、開發(fā)建設、轉讓、出租、抵押）做出明確的規(guī)范，往往是集體土地的開發(fā)利用已經(jīng)成批的進行了，政府管理部門還沒有具體的管理辦法和相關的政策出臺。

　　（二）開發(fā)建設的隨意性

　　由于政府部門法律、法規(guī)的滯后，勢必導致集體土地建設的規(guī)劃不統(tǒng)一、用途不統(tǒng)一、功能不統(tǒng)一、模式不統(tǒng)一，正是這“四不統(tǒng)一”的現(xiàn)象，影響了集體土地市場健康發(fā)展。

　?。ㄈ┳儸F(xiàn)能力差

　　集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在：1、法規(guī)的不健全，規(guī)劃使用不合理；2、集體建設用地一般都處在城鄉(xiāng)結合部距城市中心較遠的地段；3、集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差；4、交易量小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù)；5、存在一定的違法風險。

　　（四）使用風險較大

　　集體建設用地在使用上和國有土地相比風險較大，這是由于：1、使用權的取得沒有法律、法規(guī)的充分保護；2、面對的所有權主體是農(nóng)民集體且在土地的使用上可能有違規(guī)違法行為的存在；3、有些集體土地上的建設不符合土地總體利用規(guī)劃和城市建設總體規(guī)劃。

　　（五）與國有土地在權利上的差別

　　就目前的房地產(chǎn)市場狀況看，集體土地與國有土地存在本質(zhì)差別。1、面對的所有權主體不同。國有土地所有者是國家，集體建設用地面對的所有者是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村農(nóng)民集體。換句話說，就是所有權的差別和使用權的差別，2、法律、政策的支持程度不同。國有建設用地使用權是土地使用者在諸多法律法規(guī)的保護下，按照嚴格的程序來完成的。集體建設用地取得過程是土地使用者和土地所有者基本上按照雙方的意愿來完成，這種使用權的形成人為因素太大，反映在土地使用權價格上具有不確定性。其實這就是法律賦予權利的差別；3、規(guī)劃條件不同。國有土地是在符合如下條件下進行。第一、符合城市建設總體規(guī)劃；第二、符合土地總體利用規(guī)劃；第三、符合土地年度利用計劃。集體土地使用權大都位于城鄉(xiāng)結合部的農(nóng)村和城市規(guī)劃幾乎涉及不到的地方，遠離規(guī)范的規(guī)劃設計和有序的市場機制，很難界定可行與否、規(guī)范與否，這就說明和國有土地相比進入市場時有權利的差別。

　　二、疑難問題的具體體現(xiàn)

　　集體建設用地使用上的不規(guī)范是形成疑難問題的根本原因，具體表現(xiàn)在：（一）估價時可操作性差

　　集體建設用地估價時體現(xiàn)的可操作性差，說明集體建設用地進入市場的條件不具備，急需規(guī)范和調(diào)整，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1、房地產(chǎn)之間缺乏可比性。由于集體建設用地的開發(fā)建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，即便是相同地區(qū)也很少找到類似的房地產(chǎn)，市場的相對窄小造成可比性房地產(chǎn)不易尋求或無法尋求；2、集體建設用地使用年限難以確定。國有土地國家都規(guī)定了最高的法定使用年限，而集體建設用地的使用大都沒有土地使用年限。雖然有些土地所有者和使用者，在用地協(xié)議中自己設定了使用年限，但是，這些使用年限不是法律承認的使用年限，所以也就不科學，即便在估價中采用了這些使用年限后得出的價格也不是客觀合理的價格。

　　（二）集體建設用地沒有入市，缺乏有效的市場資料

　　集體建設用地與國有土地不同，國有土地在符合法律程序條件下隨時可以進入市場交易，而且交易的頻率極高，交易時體現(xiàn)的內(nèi)容也很豐富，有了豐富的市場就給估價提供了極為豐厚的交易資料，供估價時篩選使用。而集體建設用地沒有市場交易，更沒有交易資料哪有客觀實例可用。在估價時就顯得枯燥乏味，評估出的價格也極難適應市場的要求。

　　筆者在估價實踐中深深地感受到，無論運用哪種估價方法進行集體建設用地評估，資料都難以收集，如有效的房地產(chǎn)市場交易資料，房地產(chǎn)創(chuàng)造的社會平均利潤，房地產(chǎn)創(chuàng)造的凈收益，房地產(chǎn)資本化率等，一般都是跑斷了腿、磨破了嘴、費盡了工夫搜集來的資料經(jīng)篩選加工整理后得出的結論還是不可比、不可用，做起來相當艱難。

　　（三）大部分集體土地無基準地價，估價時無法定依據(jù)

　　按估價規(guī)范的要求在進行土地價格評估時，必須選擇一種估價方法就是基準地價修正法。這是因為基準地價是國家或政府制定的為規(guī)范土地市場的一種法定價格。防止土地進行人為炒作，或是隨意壓低或抬高價格，擾亂市場秩序，或是造成資產(chǎn)流失而要求的。但是農(nóng)村集體土地大部分是在本地區(qū)基準地價覆蓋區(qū)之外。沒有基準地價的指導，勢必造成價格的混亂。

　　（四）使用權內(nèi)涵不同，價格（價值）不可比

　　集體建設用地使用權與國有土地使用權的內(nèi)涵不同，表現(xiàn)在：1、國有土地使用權在服從規(guī)劃條件下即可按照最高最佳使用原則進行開發(fā)建設，使土地的效益盡可充分發(fā)揮和體現(xiàn)；2、按照不同的開發(fā)建設條件建設并按照不同規(guī)劃用途不同使用年限使用土地，這就給國有土地使用權在某種程度上進行了價格（或價值）的定位；3、國有土地使用權價格可根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途，可用市場比較法、收益法、成本逼進法評估其在一定用途和使用年限的使用權價格，較為靈活；4、國有土地有完整的房地產(chǎn)市場，其交易價格體現(xiàn)的相對充分，價格形成較為完全，這種價格歷經(jīng)市場檢驗是科學、客觀的。

　　集體建設用地使用權的內(nèi)涵是：1、集體建設用地使用權的使用開發(fā)建設相對來說是無序的，市場是不充分的；2、集體建設用地使用權沒有入市，決定了其市場的正常交易量稀少。也就是講，不經(jīng)過市場檢驗，使價格（或價值）難以定位和體現(xiàn)；3、集體土地使用權的價格以何種方式進行估價，其中的資料都會受到限制，使用權價格難以體現(xiàn)科學、客觀。

　　三、解決疑難問題的對策

　　以上提到的，進行集體建設用地使用權價格評估時存在的疑難問題，是由于集體建設用地使用權的形成不規(guī)范、不合理造成的。那如何從根本上解決呢？

　　（一）建立農(nóng)村集體建設用地基準地價體系

　　基準地價是估價機構對某地區(qū)宗地價格基礎掌握和了解的重要資料之一，還是利用它進行估價的重要手段。同時有了基準地價就等于有了評估價格的法定依據(jù)?；鶞实貎r可以分為集體建設用地的基準地價，其他農(nóng)用地的基準地價等等。

　　這樣一來估價時可以做到有據(jù)可依，同時還可以為政府平衡和有效地管理集體建設用地市場，起到積極的作用。

　　（二）集體土地流轉是集體建設用地參與市場的最有效辦法

　　集體土地進入市場，最有效的方法就是集體建設用地流轉，具體流轉方式可以按如下方法進行操作：

　　1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以農(nóng)村集體建設用地作為資本與其他開發(fā)者合資、合作或者以聯(lián)營的形式共同開發(fā)建設，也可以土地使用權為資本作為股份與開發(fā)者搞合資入股；2、符合集體建設用地條件，符合國家征用標準的，也可以適時征為國有土地，按政府總體規(guī)劃進行開發(fā)建設；3、按國家規(guī)定的用途及使用年限出租給土地使用者，按規(guī)定由土地所有者收取土地租金等三種形式根據(jù)不同情況來運作；4、屬集體建設用地且符合土地總體利用規(guī)劃的以搞國家允許的永久性建設，屬于四荒土地的可以在不破壞土地原有植被和不降低土地質(zhì)量的前提下進行種植養(yǎng)殖以及旅游業(yè)的開發(fā)，租用農(nóng)田的原則上不改變農(nóng)田的原用途，租用未利用農(nóng)地的可以在不破壞土地質(zhì)量的前提下按規(guī)定進行開發(fā)使用。

　　關于集體土地流轉后的使用年限應確立在最高不能超過50年，如果是農(nóng)民正在承包的農(nóng)田起使用年限應該是農(nóng)地原承包年限扣除以使用年限后的剩余年限。

　　（三）政府主管部門制定集體建設用地估價規(guī)范和標準

　　因為集體建設用地與國有土地在估價的運做上有較多不同的地方。集體建設用地進入市場后，需要政府主管部門和估價機構做下列工作：1、政府主管部門制定收集資料的原則、范圍；2、制訂一些重要的估價技術參數(shù)，供估價時參照選用；3、估價方法的選用、要求；4、估價技術標準和技術路線的確定；5、估價目的；6、對估價技術和估價人員的一些具體要求等內(nèi)容；7、更重要的是專業(yè)主管部門要制定集體建設用地的專業(yè)估價規(guī)范。

　?。ㄋ模⒐纼r機構建立信息數(shù)據(jù)庫

　　估價機構要建立集體建設用地相應市場及交易情況信息數(shù)據(jù)庫，并且要隨時更新和補充信息資料，以達到客觀、合理、公正地估價。信息數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容應包括如下：交易房地產(chǎn)的坐落、交易時間、交易類型、交易面積、土地形狀、用途、使用時間、交易金額、付款方式、規(guī)劃設計條件（用途、建筑密度、容積率、建筑高度等等）和房地產(chǎn)的市場指數(shù)等等內(nèi)容，以供估價時選用，必要時還要與相類似的國有土地使用權價格進行比較，這是取得經(jīng)驗很必要的途徑。

　　解決了這些問題就能有效地處理好集體建設用地估價中的疑難問題，就可以更好地為集體經(jīng)濟發(fā)揮作用，使我國有一個較為完善的集體建設用地管理機制和市場機制，才能有效地保證市場經(jīng)濟的正常運轉。