●取消土地評估機構資質(zhì)的行政審批，把土地評估機構完全推向了市場

　　●房和地的評估是合一的，現(xiàn)在很多機構在房地評估業(yè)務上有互相融合的傾向

　　●公司要做強做大，必須牢牢樹立競爭意識、質(zhì)量意識、服務意識、風險意識

　　新年一上班，秦海榮就看到了國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的財政部《關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見》的通知（以下簡稱101號文），作為中國土地估價師協(xié)會的秘書長，她心里很高興，因為清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構已經(jīng)有三年多了，現(xiàn)在終于有了結果：土地估價師被明確設置為六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一。

　　付出還是值得的

　　據(jù)秦海榮介紹，從20世紀80年代末90年代初就有了土地評估和土地估價師，1994年的5月中國土地估價師協(xié)會成立。11年來，土地估價師發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)2.1萬人，土地評估機構有1700家。從國務院系列的政府部門改革中，國土資源部是走在前列的，1999年國辦下發(fā)92號文，清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構，要求評估中介脫鉤改制，國土資源部是最早響應和執(zhí)行這個文件的。同年9月國土資源部下發(fā)了一個318號文，邁出改革的頭一步。接著2001年3月8日國土資源部的44號文，將土地評估結果的確認制度改為備案制。2002年8月，國土資源部進一步改革了土地評估機構和土地估價師的管理方式，取消了土地評估機構資質(zhì)的行政審批，把土地評估機構完全推向了市場。

　　沒有了資質(zhì)，土地評估機構何以生存，土地評估行業(yè)何以發(fā)展壯大？經(jīng)過這一年多改革的陣痛，北京中土源房地產(chǎn)評估公司的老總陳偉強深有體會，作為最老資格的A級土地評估機構，一下沒有了A級資質(zhì)，是付出了一些代價的。原來他手下的一些精兵強將出去自立門戶，經(jīng)過激烈的市場競爭之后又心萌退意。陳偉強說，改革成本由機構自己來承擔了，但是從整個行業(yè)、整個土地業(yè)界的發(fā)展，這些付出還是值得的。取消資質(zhì)以后，行業(yè)不正當競爭行為多了一些，小機構要做很多不相關的事情來養(yǎng)活自己，但是從大的方面來說，也有一些機構因此壯大，中土源公司的業(yè)務就很穩(wěn)定，一些原來出去單干的，有的現(xiàn)在已經(jīng)想回來了。

　　秦海榮說，按照我國的管理體制，房是由建設部來管，土地由國土資源部管，從行政上是分開的。而土地估價師和房地產(chǎn)估價師屬于不同的行政主管部門。按道理來講，房地產(chǎn)估價師只能評房，土地估價師只能評地。但在實際上，房和地又是合一的，所以現(xiàn)在很多機構有互相融合的傾向。比如現(xiàn)在不少土地評估機構除了有國土資源部的土地評估資格，同時也要拿建設部的房的評估資格。現(xiàn)在的機構大都有好幾種資格，包括律師、注冊會計師、資產(chǎn)評估師，接活的時候什么活都能干。東方不亮西方亮，什么活都能接。

　　“放棄了，但收獲更多”

　　101號文規(guī)定，2004年6月底以前，各有關主管部門要會同相關評估行業(yè)協(xié)會，對評估行業(yè)開展一次全面檢查。檢查的重點是評估機構及評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，評估機構是否徹底脫鉤改制。對不具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)條件，或有嚴重違反有關執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德規(guī)范行為的，要依法取消其執(zhí)業(yè)資格。

　　北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理聶燕軍說，用欣欣向榮來形容目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展是不過分的。但是土地估價行業(yè)由于短期迅猛發(fā)展而產(chǎn)生的一些負面效應正日益呈現(xiàn)出來。這種負面效應主要來自兩個方面：一方面來自估價機構，如估價報告質(zhì)量不高，隨意性大；估價機構服務質(zhì)量差，不能滿足客戶需求；收費偏高，與投入成本不成比例；另一方面來自部分客戶和從業(yè)人員，如客戶對估價價格提出無理要求，即高評或低估；不靠關系拿不到業(yè)務，機構之間低價無序競爭嚴重，高額回扣等。

　　聶燕軍說：“但凡房地產(chǎn)估價報告出現(xiàn)質(zhì)量問題，無非兩種情況，一種是由于技術不精、能力不足或者疏忽大意造成的；另外一種是明知價格偏高或偏低，卻為了迎合個別委托方的不正當要求，故意為之。首佳公司在執(zhí)業(yè)過程中，經(jīng)常會遇到一些客戶甚至是業(yè)務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，首佳公司總是也只能是選擇放棄。我們放棄的不過是一單不應該做的業(yè)務，放棄了不該承受的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。因此，我們放棄了，損失了，但收獲更多。”

　　作為南京大陸土地估價師事務所的發(fā)起人，楊志良自從2000年脫鉤改改制以來嘗到了市場帶來的酸甜苦辣，感到有喜有憂。他說，喜的是在運作中充分體會了市場的魅力，企業(yè)呈現(xiàn)出了前所未有的活力。公司業(yè)務范圍不斷拓寬，人員不斷壯大，公司規(guī)模逐漸擴大。從原來單一項目的評估逐漸發(fā)展成為了有自己品牌、執(zhí)業(yè)理念、經(jīng)營范圍多樣化的專業(yè)評估公司。在南京市各類重大的經(jīng)濟活動中發(fā)揮了積極的作用。但是在這幾年里，他們也充分感受到了由于行業(yè)管理的不規(guī)范帶來的隱憂。比如：同行之間的不規(guī)范競爭，依法執(zhí)業(yè)意識淡薄，遇到一些糾紛時缺乏行業(yè)主管部門的監(jiān)管，技術規(guī)范的滯后，行業(yè)資質(zhì)門檻太低，等等，給公司運轉(zhuǎn)帶來了相當?shù)牟槐?。楊志良說，感到生存環(huán)境和發(fā)展環(huán)境急切需要改善，尤其是對于這些長期從事土地評估行業(yè)，把它作為自己的事業(yè)來發(fā)展的公司，就更加需要一個良好的生存空間，及時加強和規(guī)范行業(yè)管理是我們評估機構長期發(fā)展的基礎，是整個估價行業(yè)提高執(zhí)業(yè)水準的必要保證。

　　朝陽產(chǎn)業(yè)尚需政府扶持

　　大浪淘沙，既是挑戰(zhàn)也是機遇。

　　大機構崛起了，行業(yè)重整之后又煥發(fā)出勃勃生機。

　　這兩年，由于土地市場十分活躍，與此相關的土地評估業(yè)務量大增。以武漢市土地整理儲備供應中心來說，以前他們只是指定一家機構來做，現(xiàn)在不行了，眾多土地評估機構都看上這塊“寶地”，都爭著要來做。為此，武漢市土地中心就采取招標的辦法選出三家機構，在簽約時間內(nèi)全部評估業(yè)務由中標機構分攤，首次招標湖北省漢信評估公司、荊信資產(chǎn)評估公司、永業(yè)行評估有限公司脫穎而出。

　　北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限公司董事長王軍認為，土地評估公司作為中介服務機構，在不斷發(fā)展壯大過程中，應清醒地認識到，公司要做強做大，必須牢牢樹立競爭意識、質(zhì)量意識、服務意識、風險意識，提高企業(yè)市場競爭力。整個評估行業(yè)的順利發(fā)展，在社會主義市場經(jīng)濟現(xiàn)行體制下，還需政府、行業(yè)和機構三者的共同努力。政府制定政策和制度，加強監(jiān)督管理；行業(yè)協(xié)會以行業(yè)發(fā)展為己任，制定行業(yè)準則，維護行業(yè)形象，保護行業(yè)利益；機構在市場中苦練內(nèi)功，提高服務質(zhì)量，推動行業(yè)發(fā)展。脫鉤改制不久的評估行業(yè)，是一個朝陽行業(yè)，還需要政府的大力支持，希望政府參照國內(nèi)類似行業(yè)做法，調(diào)整并減免評估行業(yè)有關稅收，同時盡快與國際接軌。

　　土地評估行業(yè)大的格局已定，101號文件明確了行業(yè)主管部門、協(xié)會以及機構在市場中的角色。目前三方面都尚未完全進入角色，改革沒有休止符。這仍然是一個大浪淘沙的時代。