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房地產企業(yè)營銷設施的計稅處理
房地產開發(fā)企業(yè)為了擴展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設立售樓部和樣板房，相應的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。
一、項目小區(qū)主體之內的售樓部、樣板房的計稅處理
國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
所以可以理解，項目小區(qū)主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本核算。出售時按照銷售開發(fā)產品進行稅務處理。
二、項目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的計稅處理
對于項目小區(qū)之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算，而是需要根據國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定判斷處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。
即房地產企業(yè)利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述第一款的規(guī)定，則視為公共配套設施費進行財務和稅務處理。
如果符合上述第二款規(guī)定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業(yè)自用，則計入開發(fā)成本核算處理。
這樣房地產企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續(xù)按開發(fā)產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。
例如，將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產管理，房地產企業(yè)要承擔該部分房產的房產稅（以房產原值按規(guī)定減除一定比例后（10%～30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產只有在對外銷售時才繳納營業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。
另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發(fā)產品處理，由于其成本包含在開發(fā)產品中，所以只能從產品的銷售中回收，稅務處理需要按照實際銷售繳納營業(yè)稅和按照國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。
其次，對于售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發(fā)成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業(yè)外收入并根據《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產，按照小規(guī)模納稅人標準（實際中房地產企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。
三、項目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計稅處理
房地產企業(yè)除在項目小區(qū)內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。
對于項目小區(qū)之外的營銷設施，稅法沒有相關規(guī)定，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環(huán)節(jié)產生的費用，應當計入銷售費用處理，如果自建構成企業(yè)的固定資產，由此計提的折舊可以計入營業(yè)費用或銷售費用處理。
責任編輯：zoe
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