二手房土地增值稅究竟交多少怎么交
日前,無論是點擊三大房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、翻開各大報紙還是打開電視、收聽廣播,被炒的沸沸揚揚,熱熱鬧鬧的就是關(guān)于土地增值稅的新聞與話題。此消息一出,購房者不解了,開始四處打聽“自己的房子用不用交稅?”、“以什么標(biāo)準(zhǔn)交?。俊钡鹊?。問題出來了,該怎么解決呢?新浪房產(chǎn)特別連線“我愛我家)”的專家,讓專家?guī)湍鹨伞?/p>
一問:什么是土地增值稅?
專家解答:土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
二問:土地增值稅是新稅種嗎?
專家解答:不是?!拔覑畚壹摇睂<抑赋?,北京市土地有償使用從1992年開始,到現(xiàn)在已經(jīng)十多年了。按照國家相關(guān)規(guī)定,對于個人轉(zhuǎn)讓二手房環(huán)節(jié),地稅局一直在征收土地增值稅。本次出臺的《通知》,只是在征收辦法上做出了相應(yīng)調(diào)整,而并非對個人轉(zhuǎn)讓二手房新增了一個稅種。
三問:單位分的或早年買的已購公房用繳土地增值稅嗎?
專家解答:不用。根據(jù)2005年7月市地稅局、市財政局、市建委聯(lián)合出臺的《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補充通知》規(guī)定:個人首次上市交易的已購公房視同普通住房。既然所有首次上市交易的已購公房為普通住房,那么,根據(jù)此次土地增值稅的政策規(guī)定:“對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅?!彼?,已購公房是不需要繳納土地增值稅的。
四問:二手經(jīng)濟適用房也用繳土地增值稅嗎?
專家解答:不用。根據(jù)政策規(guī)定,經(jīng)濟適用房是保障性住房,視為普通住宅,因此也不用繳納土地增值稅。
五問:二手商品房是不是要繳這個稅呀?是不是所有的房屋都要繳納?
專家解答:不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅,具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定:對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,凡居住滿五年或五年以上的,是免予征收土地增值稅的。同時,對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,凡居住滿五年或五年以上的,也是免予征收土地增值稅。
那什么樣的二手商品房需要交納土地增值稅呢?“我愛我家”專家指出,分為兩種情況:第一種,居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅;第二種,居住未滿三年的,按規(guī)定計征土地增值稅。
六問:政策規(guī)定免證土地增值稅以滿五年為準(zhǔn),那么,這五年是以什么為起點計算的?
專家解答:納稅人銷售已購住房的購房時間,可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先的原則確定。
七問:上繳土地增值稅的非普通住宅與普通住宅是如何區(qū)分的?征收范圍內(nèi)房屋建筑面積的界線是120平方米以上還是140平方米以上?
專家解答:2005年,北京市建委下發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。但是,今年11月份,國稅總局發(fā)布通知,要求對“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的標(biāo)準(zhǔn)范圍從嚴(yán)掌握,即要滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”的條件才可視為普通住宅。非普通住宅的面積由140平方米以上上調(diào)到120平方米以上,那么,對于這個范圍內(nèi)的房屋就需要繳納土地增值稅了。
八問:土地增值稅的稅率是多少?
專家解答:目前,對于土地增值稅的稅率征收有三種方式:第一,凡能夠提供購房發(fā)票的,其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二,對于不能夠提供購房發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的,其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。第三,對既不能夠提供購房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的,稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
“我愛我家”專家認為,由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式,而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復(fù)雜,因此,該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
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