土地增值稅法中的普通住宅與一般住宅有何區(qū)別

　　問：土地增值稅法中本地法規(guī)規(guī)定“普通住房”標準為多少，與稅法中“一般住房”有何區(qū)別？在此標準之內(nèi)，什么情況下可以不繳納土地增值稅？

　　答：1、根據(jù)大地稅一[1995]121號，納稅人建造出售的住宅不超過下列各項標準的，視為普通標準住宅：

　?。?）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費市內(nèi)四區(qū)為1400元，其他縣（市）區(qū)為800元以下（12層以上高層住宅的建筑安裝工程費標準另定）；磚混結(jié)構(gòu)的住宅每平方米建筑面積的建筑安裝工程費費市內(nèi)四區(qū)為1080元，其他縣（市）區(qū)為600元以下。

　　大連市稅務局可以根據(jù)物價變化，定期對建筑安裝工程費用標準進行調(diào)整公布。對納稅人在施工中因地質(zhì)條件造成建筑安裝工程費發(fā)生較大支出的，經(jīng)市地方稅務局審批后，可適當?shù)譁p。

　　（2） 每套住宅建筑面積不超過國家、省、市規(guī)定的住房標準范圍。

　　（3）室內(nèi)裝修不超過政府規(guī)定的標準。

　　2、大地稅發(fā)[2003]5號文中提出“一般住宅”概念，一般住宅僅作為稅務機關確定土地增值稅預征率的標準。根據(jù)該文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人轉(zhuǎn)讓“未竣工決算”房地產(chǎn)開發(fā)項目，應于每月終了后10日內(nèi)，按規(guī)定的預征率申報納稅并預繳土地增值稅。“一般住宅” 的預征率為0.5%；除“一般住宅”以外的其他類型，預征率為1%.這里所說的一般住宅“必須同時符合以下條件：

　?。?）《建設工程規(guī)劃許可證》上列明建設工程項目名稱為“住宅”。高級公寓、別墅、度假村等均不屬一般住宅；

　　（2）市內(nèi)四區(qū)單套房地產(chǎn)的實際售價每平方米（建筑面積）在6000元以下（2004年8月1日起調(diào)整為8000元），其他縣市區(qū)的標準可根據(jù)本地實際情況確定，并報市局備案。

　　3、根據(jù)大地稅函[2002]8號，對開發(fā)轉(zhuǎn)讓普通標準住宅的納稅人，如果該項目工程預算或計劃成本比較清楚，且按其工程預算或計劃成本與其預售基準價概算增值額未超過扣除項目金額20%的，可由納稅人提出申請，填報《土地增值稅預征確認審批表》，并提供相關資料，經(jīng)其主管地稅機關審核后，報市局財產(chǎn)與行為稅管理處核準可以不預征土地增值稅。