近日， 北京發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策。按照新標(biāo)準(zhǔn)，北京超八成房屋是普宅，不僅有利于鼓勵(lì)自住需求，也降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)；最低計(jì)稅價(jià)提高則帶來(lái)交易成本增加。兩項(xiàng)政策相輔相成，收緊意味更強(qiáng)。
有專家認(rèn)為，新政也是為開(kāi)征房產(chǎn)稅做了鋪墊。從房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映來(lái)看，新政直截了當(dāng)?shù)淖柚沽?ldquo;陰陽(yáng)合同”的繼續(xù)橫行。但市場(chǎng)反映依然冷淡，百姓心中不免有新的疑惑和期許。
調(diào)控新政進(jìn)一步精細(xì)周全
根據(jù)北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，以及北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。
據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告稱，根據(jù)市內(nèi)不同地段，將享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格上限定在每平方米人民幣1.728萬(wàn)元人民幣至3.888萬(wàn)元之間。新規(guī)定明確，普通住房的總交易價(jià)值上限將上調(diào)至544萬(wàn)元。此類住房的面積不能超過(guò)140平方米。在新的標(biāo)準(zhǔn)下，購(gòu)房者將可享受1.5%或1%的契稅優(yōu)惠，售房者可免征營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的測(cè)算，不同區(qū)域內(nèi)，購(gòu)售雙方契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免幅度在7萬(wàn)多元至12萬(wàn)余元不等。
在解決中低收入家庭住房問(wèn)題上，各地通常采取的辦法是加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的力度對(duì)平抑房?jī)r(jià)、緩解“夾心層”住房難題產(chǎn)生積極作用。這次北京政府另辟蹊徑，通過(guò)減稅，最大程度地支持普通居民家庭自住型購(gòu)房需求，“重定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，提高豪宅門檻，讓更多“被豪宅”的房子符合“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，享受契稅優(yōu)惠。同時(shí)，新政對(duì)那些以“舊”換“新”、改善居住條件的人群，或者謀求一步到位的剛需購(gòu)房者也是一個(gè)利好。
北京新政還會(huì)刺激單價(jià)不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分剛需人群對(duì)一手房的需求，抑制一手房?jī)r(jià)格上漲。一方面，新政在價(jià)格方面，不再按成交總價(jià)，而是按成交單價(jià)認(rèn)定；不同區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)由全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定；調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城的區(qū)分。這種根據(jù)北京樓市現(xiàn)實(shí)進(jìn)行的調(diào)整和細(xì)分，既會(huì)給北京二手房市場(chǎng)提供更多符合剛需人群購(gòu)買需求的“普通住房”，也會(huì)通過(guò)房源的增加，刺激剛需。另一方面，新政將普通住宅定義為必須同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價(jià)格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的“普通住房”，購(gòu)售雙方都可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠。
有專家向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》表示：“在房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下，因北京二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整可能帶來(lái)的新增稅費(fèi)成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢(shì)必引起賣家的進(jìn)一步降價(jià)。”
“陰陽(yáng)合同”或成歷史
據(jù)不少房地產(chǎn)中介人士介紹，此次新政對(duì)二手房交易中一度盛行的“陰陽(yáng)合同”造成致命打擊，兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整后，將不能通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅，投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房成本將進(jìn)一步增加。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，這對(duì)于二手房交易中暗藏的“陰陽(yáng)合同”將會(huì)產(chǎn)生極大的阻力。但也有人士指出，是否能杜絕“陰陽(yáng)合同”關(guān)鍵在于制定區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)格時(shí)依據(jù)是什么？究竟是市場(chǎng)價(jià)格還是中介過(guò)戶價(jià)格，而市場(chǎng)價(jià)格又怎樣去調(diào)查？如果按照中介機(jī)構(gòu)的簽約過(guò)戶價(jià)格，又存在很多“陰陽(yáng)合同”的水分，所以很難估算上調(diào)后的最低過(guò)戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的差距會(huì)有多大，差距越小，“陰陽(yáng)合同”再出現(xiàn)的可能性也就越小。
或?yàn)殚_(kāi)征房產(chǎn)稅輔墊
減少稅負(fù)，保護(hù)自住需求，打擊投機(jī)炒作，固然是此次新政的意圖所在。從已經(jīng)開(kāi)征房產(chǎn)
稅的重慶、上海來(lái)看，重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅在主城9區(qū)范圍內(nèi)征收，納入征收對(duì)象的住房包括：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房�？梢�(jiàn)，在房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)象中，除了新購(gòu)住房外，豪宅是最可能被征稅的對(duì)象。
有專家明確向記者表示：此次北京調(diào)高豪宅標(biāo)準(zhǔn)后，普通住宅占比將達(dá)到80%以上，這無(wú)疑為未來(lái)向豪宅開(kāi)征房產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件，也為房產(chǎn)稅的開(kāi)征減輕了社會(huì)阻力，為北京樓市的下一步調(diào)控預(yù)留了政策空間。
