5月31日，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收自查工作將結(jié)束；6月1日，全國(guó)稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查也將升級(jí)至專項(xiàng)稽查階段。
今天（6月1日），針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全國(guó)稅收自查工作將宣告結(jié)束。
“房地產(chǎn)企業(yè)自查繳稅都沒有問題。”一位稽查官員向有關(guān)媒體透露。
自查“沒問題”真的代表“沒問題”嗎？
6月1日，全國(guó)稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查也將升級(jí)至專項(xiàng)稽查階段。
年年都查就是“問題”
“年年都查房地產(chǎn)企業(yè)。”一位稅務(wù)稽查官員向媒體分析，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅手法被業(yè)內(nèi)人士冠以“偷稅手法大全”，手段五花八門。
事實(shí)上，每年各地稅務(wù)稽查部門匯總報(bào)送國(guó)稅總局的的“十大檢查案例”中，從來(lái)少不了房地產(chǎn)企業(yè)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，即項(xiàng)目期長(zhǎng)，成本對(duì)象的復(fù)雜性，以及易受外部政策變化影響等，也給偷逃稅款提供了土壤。
正因此，國(guó)家稅務(wù)總局近日公布《關(guān)于開展2010年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》，房地產(chǎn)企業(yè)再次登上重點(diǎn)稽查行業(yè)的榜單。通知要求，2010年4月到9月進(jìn)行稽查執(zhí)行工作，10月底前報(bào)送全年工作總結(jié)、分行業(yè)專題分析報(bào)告及統(tǒng)計(jì)表，隨時(shí)報(bào)送專項(xiàng)檢查的工作動(dòng)態(tài)、經(jīng)驗(yàn)做法、典型案例及行業(yè)檢查指南等。本次稽查針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)2008年至2009年度稅款繳納情況。根據(jù)通知，各地在4月份開展了房地產(chǎn)企業(yè)自查，計(jì)劃6月1日開始由稽查局開展稽查工作。
“目前報(bào)上來(lái)的自查結(jié)果顯示，這些房地產(chǎn)企業(yè)繳稅都沒有問題。”一位稽查官員在接受國(guó)內(nèi)某媒體采訪時(shí)說(shuō)，在他看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)作為接受稽查最多最久的企業(yè)，已有相當(dāng)好的心理素質(zhì)。這位官員稱，房地產(chǎn)業(yè)通常是自查“沒問題”，專項(xiàng)稽查卻能查出很多問題。
“房地產(chǎn)企業(yè)年年納入專項(xiàng)檢查范圍，這本身對(duì)征納查三方都是值得思考和重視的問題。”上述官員稱。
文件最多也成“問題”
眼下，“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施已一月有余，樓市仍處于走向未明的‘混沌期’”。新華社近日發(fā)文稱，一系列樓市調(diào)控措施的顯現(xiàn)需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)觀察。對(duì)此，銀河證券分析師認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍將集中于對(duì)“國(guó)十條”的細(xì)化，更值得注意的是，信貸的收緊以及目前已有的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅收的嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)有效抑制投機(jī)需求，打擊開發(fā)商囤積土地。
即將展開的房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)稽查，一方面順應(yīng)了“形勢(shì)”，另一方面又能為完成稽查任務(wù)增加保障。據(jù)了解，2010年國(guó)稅總局對(duì)稽查工作的要求是，“稽查收入不低于工商稅收總收入的1.5%”，設(shè)定了收入目標(biāo)，近1200億元以上。
在上述稅務(wù)稽查官員看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的稽查對(duì)增加稅收收入有著非常明顯的作用。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)也是國(guó)稅總局出臺(tái)各項(xiàng)稅收規(guī)范文件最多的行業(yè)，從2006年至今已出臺(tái)多達(dá)十幾件。
近期，國(guó)家稅務(wù)總局更連發(fā)兩文——繼對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征繳問題進(jìn)行明確之后，又公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題，以減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來(lái)避稅。不過，考慮到土地增值稅清算的技術(shù)性較強(qiáng)、清算難度大，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在缺乏征收動(dòng)力和強(qiáng)制措施的情況下，該政策可能遭遇“執(zhí)行難”。據(jù)一位稽查官員總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)稅中，問題最多的就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，偏偏這兩個(gè)稅在政策層面缺乏剛性。一位分析師更直言“計(jì)稅措施再嚴(yán)格，不能真正實(shí)施清算還是白搭”。
【新聞鏈接】土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%至60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。簡(jiǎn)單講，土地增值稅就是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)而設(shè)計(jì)的，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。
【國(guó)際經(jīng)驗(yàn)】美國(guó)：地方政府征收“開發(fā)影響費(fèi)”，以增加地方的財(cái)政收入，回收一部分公共設(shè)施建設(shè)的成本；英國(guó)：以處理土地增值收益上的多變政策而聞名；荷蘭和瑞典：以建立土地銀行的方式保證土地增值的收益歸政府所有；韓國(guó)、日本：運(yùn)用土地再調(diào)整的措施來(lái)收取部分增值收益。
