日前，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴(yán)厲房地產(chǎn)信貸政策出臺(tái)之后，接下來(lái)樓市調(diào)控新政將放在調(diào)整房產(chǎn)稅上，對(duì)個(gè)人擁有的房屋進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。有媒體報(bào)道，財(cái)稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，開征房產(chǎn)稅。若相關(guān)稅收項(xiàng)目正式開征，廣東業(yè)主所持價(jià)值100萬(wàn)元的第三套房產(chǎn)，最高將繳納8400元/年的稅費(fèi)，而空置房所繳房產(chǎn)稅較出租房超出近3倍。
空置房稅額超出租房近3倍
據(jù)透露，房產(chǎn)稅是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種中最有可能被祭出的調(diào)控利器。按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，但條例沒(méi)有明確規(guī)定營(yíng)業(yè)房產(chǎn)的范圍，不少個(gè)人房屋雖然出租用于經(jīng)營(yíng)，但也并沒(méi)有繳納房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅如開征，根據(jù)1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。
依此，按照廣東省地方政策規(guī)定減除部分為住宅原值的30%計(jì)算，市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬(wàn)元的住宅，而該套住房并未被業(yè)主出租，則每年需要繳納稅款為(100萬(wàn)-100萬(wàn)×30%)×1.2%=8400。如第三套住房已作經(jīng)營(yíng)用途出租，則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產(chǎn)稅。據(jù)記者向中介公司了解，近兩年，廣州房屋出租回報(bào)率越來(lái)越低，普通住宅出租回報(bào)率從原來(lái)的4%～6%下降到2%～3%，甚至已經(jīng)接近銀行的一年期定期存款利率。按此計(jì)算，價(jià)值100萬(wàn)元的住宅年租金大約為2萬(wàn)到3萬(wàn)元之間，因此每年所需要繳納的房產(chǎn)稅只需要2400元到3600元之間，僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可于年收益中抵消，業(yè)內(nèi)人士相信，房產(chǎn)稅政策推行后房屋的空置率會(huì)大大降低。
新政頻頻，多套房業(yè)主心忐忑：“壓力太大會(huì)考慮出售物業(yè)”
以家庭為單位計(jì)算，市民王先生在廣州市區(qū)擁有4套房產(chǎn)，新政出臺(tái)前一周又剛在中山置業(yè)。新房產(chǎn)購(gòu)置不到一周，樓市調(diào)控新政便頻頻出臺(tái)，更有傳聞國(guó)家準(zhǔn)備開征房產(chǎn)稅，讓王先生忐忑不安。
王先生向記者強(qiáng)調(diào)，自己只是小投資者，并非炒樓團(tuán)，購(gòu)買房產(chǎn)主要是持有，而非轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。之所以購(gòu)買多處房產(chǎn)，是覺(jué)得在通脹壓力下把現(xiàn)金存到銀行沒(méi)什么收益，想投資，除了股市就是樓市。相對(duì)股市，購(gòu)置房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小，雖回報(bào)率不太高，但通過(guò)這幾年的投資，王先生的財(cái)產(chǎn)確實(shí)得到了保值。
新的房貸政策，王先生感覺(jué)對(duì)房產(chǎn)持有者沒(méi)有太大影響。王先生說(shuō)，沒(méi)有足夠的資金，大不了以后不再增加房產(chǎn)持有，但也不會(huì)考慮把手頭上的多余住房出售。但如果政府確定要開征房產(chǎn)稅，對(duì)手上持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)就產(chǎn)生了一定的壓力。壓力到了一定程度，王先生會(huì)考慮減少投資分布，出售部分物業(yè)。
此外，市民王先生還提出疑問(wèn)，按照政府的定義，以家庭為單位，家庭由夫妻雙方及未成年子女所構(gòu)成，這種定義造成了一定的混亂。
以王先生為例，早在結(jié)婚前，夫婦二人就由各自的父母購(gòu)得首套住房，并形成與雙方父母共有多套房產(chǎn)的局面。成家后，王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個(gè)家庭，而這些房子現(xiàn)在均由雙方父母居住。這些由兩個(gè)家庭共有的婚前財(cái)產(chǎn)該如何劃分，是否也被計(jì)算為第三套房？王先生希望有關(guān)部門能給出明晰的劃分。
財(cái)稅專家 征稅不應(yīng)算套數(shù)應(yīng)該算人均面積
中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)教授楊衛(wèi)華在接受記者采訪時(shí)指出，在包括土地出讓金是否納入物業(yè)稅等難題沒(méi)有解決之前，物業(yè)稅短期內(nèi)難以出臺(tái)。
楊衛(wèi)華提出，國(guó)家應(yīng)盡快修法，而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經(jīng)營(yíng)性住房。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)不能排除民眾因改善居住條件需要購(gòu)置多套房產(chǎn)，若確實(shí)為業(yè)主自行居住使用，就不符合經(jīng)營(yíng)性住房的定義。此外，也不應(yīng)該對(duì)兩種房產(chǎn)設(shè)定相同的征稅標(biāo)準(zhǔn)。如房產(chǎn)被用作租賃或其他商業(yè)用途，可相對(duì)提高稅收標(biāo)準(zhǔn)；但若為自住用途，則應(yīng)降低稅收標(biāo)準(zhǔn)。楊衛(wèi)華還建議，應(yīng)設(shè)置梯級(jí)式稅收標(biāo)準(zhǔn)，小戶型收稅較少，越是大宅或單價(jià)高的豪宅別墅應(yīng)征稅越高。
楊衛(wèi)華認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅應(yīng)從二套房計(jì)起，國(guó)外早有先例。但征稅條件，楊衛(wèi)華則認(rèn)為不應(yīng)單純地從多少套來(lái)判斷，國(guó)家和地方可根據(jù)各地不同的情況，以家庭人均面積為單位，當(dāng)家庭擁有住房超出了這個(gè)核定的人均面積后即可征稅。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者 官員的隱形財(cái)產(chǎn)今后將無(wú)所遁形
經(jīng)濟(jì)專欄撰稿人劉罡的觀點(diǎn)是，如果真的開征房產(chǎn)稅，對(duì)樓市的影響還在其次，或?qū)⒁l(fā)一場(chǎng)巨大的社會(huì)變革。因?yàn)�，要征這種稅首先得搞清每個(gè)公民有多少房產(chǎn)，鑒于銀監(jiān)會(huì)剛修改了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由以個(gè)人擁有為依據(jù)改為以家庭擁有為依據(jù)，因此還必須搞清每個(gè)家庭的住房擁有情況。
此外，還需搞清房產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)報(bào)道，財(cái)稅部門將把三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房依照其原價(jià)值的70%～90%按年征收房產(chǎn)稅，稅率1.2%。因此，征稅前必須進(jìn)行一場(chǎng)全國(guó)范圍的住房登記確權(quán)和估價(jià)行動(dòng)，即，政府必須確定每套城市住房的戶主。那些家庭收入與名下房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)價(jià)值明顯不匹配的人，會(huì)隨之浮出水面。社會(huì)上嚷嚷了多年要政府公職人員公布個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻只聞樓梯響不見人下來(lái)，現(xiàn)在伴隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，相當(dāng)一批官員的隱形財(cái)產(chǎn)將有機(jī)會(huì)曝光。
價(jià)值百萬(wàn)三套房年繳稅款
空置房
(100萬(wàn)-100萬(wàn)×30%)×1.2%=8400元
出租房
2萬(wàn)元～3萬(wàn)元×12%=2400元～3600元
舉例說(shuō)明
王先生擁有5套房年繳稅17604元
以家庭為單位計(jì)算，市民王先生在廣州市區(qū)有4套房產(chǎn)，在中山剛購(gòu)置了一套。剔除自住及給父母住的兩套住宅不需要繳稅，另外3套房產(chǎn)則均需繳稅。
其中一套在中山市，價(jià)值38萬(wàn)元，暫時(shí)還沒(méi)有出租，那么該套房產(chǎn)每年所產(chǎn)生的稅費(fèi)就是×1.2%=3192。在廣州的兩套房產(chǎn)，其中一套市區(qū)樓房為岳父岳母自住，因此沒(méi)有租金產(chǎn)生就只能按照原值計(jì)算，每年的稅費(fèi)為×1.2%=3612。最后一套房子位于舊城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，月租金為7500元，每年稅費(fèi)為7500×12×12%=10800。三套房子加起來(lái)，每年要支出17604元的房產(chǎn)稅。
