編者按：自2008年以來(lái)，調(diào)控措施一直沒(méi)有停止，但房?jī)r(jià)始終沒(méi)有一次像樣的調(diào)整。老百姓一次次對(duì)調(diào)控政策寄予希望，卻又一次次的被居高不下的房?jī)r(jià)帶回現(xiàn)實(shí)。5月25日,開(kāi)征物業(yè)稅再次被提上議事日程，這被普遍認(rèn)為是房?jī)r(jià)下調(diào)的重大利好。在金融危機(jī)尚未見(jiàn)好的背景下,物業(yè)稅會(huì)很快開(kāi)征嗎?或者,即便開(kāi)征物業(yè)稅,房?jī)r(jià)真的會(huì)如預(yù)期大幅下調(diào)嗎?
傳言數(shù)年的物業(yè)稅開(kāi)征風(fēng)聲又起。5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。
有專(zhuān)家認(rèn)為，該通知實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺(tái)不會(huì)太久。也就是說(shuō)，長(zhǎng)期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來(lái)了。
置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)我們每個(gè)人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會(huì)輿論空前絕后的想象與論爭(zhēng)。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房?jī)r(jià)?我們的居住生活與理財(cái)思路，又將因此發(fā)生怎樣的改變呢?
開(kāi)征物業(yè)稅真能平抑房?jī)r(jià)嗎?
歷時(shí)近六年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。
關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想設(shè)立之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說(shuō)辭：物業(yè)稅是遏制房?jī)r(jià)上漲的手段。更有具體的測(cè)算說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jī)r(jià)能下降40%左右——后有保守的說(shuō)法認(rèn)為降幅是20%。我以為這只是盲目樂(lè)觀、一廂情愿的說(shuō)法而已。
首先從這一稅種設(shè)立的初衷看，是為了改變住宅保有環(huán)節(jié)稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過(guò)抑制需求平抑價(jià)格。但近年來(lái)房地產(chǎn)投資行為的驟增，有其深刻的社會(huì)背景。城市化初期急速釋放的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，是人們長(zhǎng)期投資的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動(dòng)產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)社會(huì)保障功能的不足，投資為養(yǎng)老。另一類(lèi)則是灰色收入階層，存款實(shí)名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入者不多且唯一的安全通道。對(duì)于這兩類(lèi)人群而言，長(zhǎng)期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節(jié)的成本，但在一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，最有可能產(chǎn)生的結(jié)果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D(zhuǎn)嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀望，其對(duì)價(jià)格的影響也不能盲目樂(lè)觀。
至于人們常說(shuō)的房?jī)r(jià)可能下降40%或者20%，則是就物業(yè)稅征收的大前提而言的，也就是物業(yè)稅理論框架設(shè)定之初所說(shuō)的“明租、正稅、清費(fèi)”，但對(duì)于這樣一愿望，我也難以抱有樂(lè)觀的態(tài)度。
先來(lái)看明租，也就是明確土地出讓金的價(jià)格。傳說(shuō)是由原來(lái)的一次交付改為70年交付。且不說(shuō)在房地產(chǎn)這樣一個(gè)需求剛性的市場(chǎng)，成本降低與價(jià)格的下降是否形成對(duì)等;單論此行能否達(dá)到預(yù)期效果，就足以令人懷疑。眾所周知，目前土地已成為地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，業(yè)內(nèi)權(quán)威媒體曾報(bào)道說(shuō)，有地方政府為哄抬土地拍賣(mài)價(jià)格，居然讓開(kāi)發(fā)商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著抱著一般沉”，地方政府也會(huì)千方百計(jì)地使短期利益最大化。
至于正稅和清費(fèi)，更是一個(gè)老掉牙的話題。房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系之復(fù)雜，可以說(shuō)空前絕后，前些年業(yè)內(nèi)有個(gè)說(shuō)法——一個(gè)開(kāi)發(fā)流程需蓋100多個(gè)章，繳納數(shù)十種稅費(fèi)。
房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否一次性理順這些關(guān)系，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房?jī)r(jià)高的源頭，說(shuō)到各種名目繁多且明顯重復(fù)征收的費(fèi)用，問(wèn)能否取消。他的說(shuō)法是，許多部門(mén)的人是靠這部分費(fèi)用養(yǎng)著，費(fèi)好取消，人怎么辦?一晃十年，各種收費(fèi)果然沒(méi)減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購(gòu)房者背負(fù)這些不合理稅費(fèi)的狀況依然沒(méi)有改觀。
分析至此，對(duì)于房產(chǎn)稅征收后的房?jī)r(jià)，我顯然不能再抱樂(lè)觀態(tài)度。即使如此，對(duì)于這一稅種的征收，我仍然持支持的態(tài)度。因?yàn)橹挥邪l(fā)現(xiàn)問(wèn)題并積極尋求解決的辦法，社會(huì)才有實(shí)現(xiàn)公平與進(jìn)步的希望。我想表達(dá)的是：一個(gè)藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩(wěn)定市場(chǎng)和社會(huì)公平的作用就已足夠。至于降低房?jī)r(jià)，則需要交付給一個(gè)科學(xué)、合理的政策體系來(lái)解決，同時(shí)也是各種力量博弈的結(jié)果。對(duì)這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會(huì)越多。尤其值得財(cái)政部門(mén)注意的是，千萬(wàn)不能將房?jī)r(jià)下降這一不可能立刻出現(xiàn)的結(jié)果，作為確定稅率及征收范圍的依據(jù)，否則，對(duì)于普通百姓而言，房?jī)r(jià)沒(méi)降，沒(méi)來(lái)由再多加個(gè)房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。
專(zhuān)家預(yù)測(cè)短期內(nèi)空轉(zhuǎn)將繼續(xù)
前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)過(guò)程中暴露出中國(guó)目前開(kāi)征物業(yè)稅仍面臨障礙。
首先需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。比如在北京，就有40%的房子產(chǎn)權(quán)未落實(shí)，此外，一個(gè)家庭以多人名義購(gòu)房、異地購(gòu)房等現(xiàn)象的大量存在，呼喚全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、科學(xué)、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的建立，這也是物業(yè)稅征收體系建立的前提。
再者是評(píng)估能力的提高，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用，是獲取所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的基礎(chǔ)，但目前從業(yè)人員數(shù)量和水平都有待提高。
還有就是納稅人的心理接受程度。物業(yè)稅是新增的一種新稅，如果在沒(méi)有減少其他稅的前提下征收，納稅人缺乏為財(cái)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉(cāng)促出臺(tái)物業(yè)稅，可能出現(xiàn)大面積欠稅。
基于上述因素，專(zhuān)家預(yù)測(cè)，真正開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì)完全照搬國(guó)外的模式，征收額度不會(huì)太大，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)仍將繼續(xù)。
日本：買(mǎi)房征稅較多
普通日本人買(mǎi)一套住宅，需要貸款二三十年，而一次付清房款者的納稅額要比貸款者高很多。在日本，政府主要通過(guò)兩種手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的“冷熱不均”現(xiàn)象。一是對(duì)居民買(mǎi)房征收不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。二是對(duì)遺產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。
不動(dòng)產(chǎn)取得稅是對(duì)購(gòu)房者或買(mǎi)地者征收的稅金，稅率在各地區(qū)有所不同。一般都是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的3%至6%。固定資產(chǎn)稅則是房屋或土地所有者每年需要交納的稅金。如果你所擁有的土地面積在200平方米以下，那么就屬于“小規(guī)模住宅用地”，可以享受減稅待遇，一般可以少交標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)的1/3。此外，日本還設(shè)有新建筑物減稅措施，買(mǎi)新房的人固定資產(chǎn)稅可以只交原來(lái)的1/2。當(dāng)然，減稅的對(duì)象主要指新建房屋的120平方米之內(nèi)，使用期超過(guò)3年的。由于面積大的房子交稅多，越來(lái)越多的日本人更愿意在單元樓中買(mǎi)房。
德國(guó)：自有自用住宅不交房產(chǎn)稅
據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)的“有房人”僅為50%左右。在慕尼黑這樣的大城市，市區(qū)內(nèi)的房子幾乎都是出租的，主要是房?jī)r(jià)太貴。一個(gè)100平方米的房子售價(jià)在30萬(wàn)歐元(1歐元約合9.7元人民幣)以上。而那些建于二戰(zhàn)前的老房子就更是買(mǎi)不起的豪宅了。如果想貸款買(mǎi)房，就必須經(jīng)過(guò)銀行的嚴(yán)格審核，在評(píng)估還貸能力的時(shí)候，銀行要了解買(mǎi)房人每月的生活支出情況、過(guò)去6年的收入情況，根據(jù)收支狀況做出評(píng)估。凡是已經(jīng)有貸款的人，如果再貸更多的錢(qián)，那么他的信譽(yù)程度就要被大打折扣。所以很多人采取還清了以前的貸款再申請(qǐng)新貸款的辦法。因?yàn)橘I(mǎi)房人所有的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)都要在銀行做抵押，信譽(yù)度不高意味著風(fēng)險(xiǎn)很大。在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納房產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。而用于出租的房產(chǎn)則要交房產(chǎn)稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，如果通過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。最后，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。
