根據(jù)國稅總局要求，2008年各地將全面清算土地增值稅，并將對土地增值稅征管辦法進行修訂。這既是國家稅務部門既定的工作安排，也是具有現(xiàn)實意義的任務。適時修正土地增值稅清算辦法，有助于完善土地增值稅的調控功能。
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅，實行超率累進稅率，最高邊際稅率為60%.2006年12月28日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房企土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》），進一步加強了房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。
由于該稅以土地增值額為計稅基礎，而房地產的增值額必須在房地產轉讓以后才能確定，因此，從理論上講，必須等房地產轉讓以后才能征稅，但由于大量房地產開發(fā)企業(yè)遲遲不對開發(fā)項目進行竣工結算，導致稅務機關無法及時征收土地增值稅，因此，各地均對房地產開發(fā)企業(yè)采取預征土地增值稅的政策。但由于預征率比較低，房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)通過拖延竣工結算來緩繳土地增值稅。
一年多來，應當說，土地增值稅的清算工作取得了較大成績，但也暴露出了一些問題�！锻ㄖ返囊�(guī)定在現(xiàn)實執(zhí)行中被打折和規(guī)避的現(xiàn)象并不鮮見。因此，要全面清算土地增值稅，很重要的工作就是要對土地增值稅征管辦法進行修訂。
如根據(jù)上述《通知》的規(guī)定，“已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，上述政策規(guī)定了具體的比例，房地產開發(fā)企業(yè)可以有意將轉讓比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。另外，上述規(guī)定中的“剩余的可售建筑面積已經出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，房地產開發(fā)企業(yè)很容易通過預留一部分房屋的方式來規(guī)避上述規(guī)定。
《通知》還規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產”，如果不發(fā)生所有權轉移，就不視同銷售房地產，因此，房地產開發(fā)企業(yè)完全可以通過不辦理產權轉讓手續(xù)，而僅將房地產的實際占有使用權用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，從而就規(guī)避了上述“視同銷售”的規(guī)定。對此，應當按照實質課稅原則，將權利發(fā)生轉移的部分視同銷售，而不以整個房地產所有權的轉移為條件。
另外，根據(jù)《通知》的規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”。房地產開發(fā)企業(yè)通過長期以租代售（如50年租賃）方式轉讓房地產就可以規(guī)避清算，上述規(guī)定實際上給企業(yè)提供了避稅的渠道。對此，應當按照實質課稅原則，就沒有發(fā)生產權轉移但實際上已經轉移了房地產的占有、使用、收益和處分權的行為征收土地增值稅。
應當看到，土地增值稅清算工作之所以受到企業(yè)的抵制，一個重要原因就是稅務機關確定的預征率太低，導致企業(yè)預繳的稅款與實際應當繳納的稅款之間的差額較大，企業(yè)推遲清算的時間就相當于獲得了一筆巨額的無息貸款，因此，解決企業(yè)抵制土地增值稅清算的問題必須從預征率著手。
目前，廣州已經決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預征率從0.7%提高到2%.廣州的做法值得借鑒。如果將土地增值稅的預征率提高到基本等于甚至略超企業(yè)實際應納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都不會抵制土地增值稅的清算，甚至會積極進行土地增值稅的清算。
很多地方土地增值稅的預征率都是多年以前制定的，如廣州就是2004年制定的，北京目前實行的是2003年制定的1%的預征率。而最近五年正是房地產價格飛漲的時期，房地產開發(fā)企業(yè)獲得的增值額大大增加，如果土地增值稅的預征率不隨著房地產價格的上漲而作調整，房地產開發(fā)企業(yè)當然會想方設法推遲清算的時間。因此，土地增值稅清算制度的完善必須以預征率的完善為前提。
