近日，深圳二手樓市開(kāi)始進(jìn)入了新一輪的瘋狂，成交量逐日遞增。根據(jù)深圳市國(guó)土與房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)字，日前深圳全市每日成交二手房宗數(shù)保持在500套以上，5月17日成交宗數(shù)甚至達(dá)到693套，達(dá)到歷史最高水平，與目前洶涌上漲的股市指數(shù)互為瑜亮。而導(dǎo)致這種瘋狂的原因之一是市場(chǎng)上有強(qiáng)征個(gè)稅的傳言。
個(gè)稅加重買(mǎi)家負(fù)擔(dān)
從2005年開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅以來(lái)，對(duì)于交易環(huán)節(jié)的征稅，其初衷都是打擊炒房，可是從市場(chǎng)上的實(shí)際交易情況上看，這個(gè)板子有高舉輕打的嫌疑。在目前深圳二手房的強(qiáng)勁需求下，二手交易中頻繁出現(xiàn)業(yè)主打出“實(shí)收”的聲明，種種現(xiàn)象表明，真正的炒房者避開(kāi)了這頓板子，本來(lái)就處于弱勢(shì)群體的買(mǎi)房者則被結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地打中：除了要承受飛漲的房?jī)r(jià)之外，還得負(fù)擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部從深圳15大藍(lán)籌物業(yè)的成交統(tǒng)計(jì)的價(jià)格可以看到，截至今年4月底，全市15大藍(lán)籌物業(yè)的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14869.7元／平方米，同比上漲55.9％，環(huán)比上漲6.7％。由此可見(jiàn)，在交易渠道征收相關(guān)稅費(fèi)甚至成為房?jī)r(jià)新一輪上漲的助推器。除了2005年征收營(yíng)業(yè)稅使房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫下調(diào)之外，2006年的個(gè)稅征收根本無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)洶涌的漲幅。
調(diào)控的關(guān)鍵是監(jiān)管
對(duì)于目前深圳樓市“越調(diào)越漲”的局面，任何新推出的調(diào)控政策都必須要經(jīng)過(guò)全面、綜合的評(píng)估。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收所得稅取得的效果不大，其根源就在于層出不窮的“陰陽(yáng)合同”，此次強(qiáng)征個(gè)稅的目的也是為了打擊“陰陽(yáng)合同”，其征收金額也由按照合同金額征收改為按照評(píng)估價(jià)格征收。筆者看來(lái)，若能夠真正推出強(qiáng)征個(gè)稅的政策，其關(guān)鍵就在于全面的監(jiān)管，需要整合房地局、中介公司、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及銀行等多方面的資源，在對(duì)購(gòu)房者身份進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，結(jié)合銀行貸款評(píng)估價(jià)格來(lái)對(duì)二手房交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，既能降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也能減少評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程的一些尋租現(xiàn)象。只有這樣，才能避免出現(xiàn)2006年征收個(gè)稅所出現(xiàn)的雷聲大雨點(diǎn)小的情況。
總之，盡管相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有出臺(tái)強(qiáng)征個(gè)稅的時(shí)間表，筆者認(rèn)為通過(guò)對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅的調(diào)控方式在緊張的供求關(guān)系面前無(wú)異于螳臂當(dāng)車(chē)。房地產(chǎn)以其商品性仍然受到供需關(guān)系的影響，可從打擊需求的調(diào)控思路轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大房地產(chǎn)的供給。目前二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方仍需要保持理性，避免出現(xiàn)為避稅而強(qiáng)行過(guò)戶所造成的相關(guān)法律糾紛以及經(jīng)濟(jì)損失。特別是購(gòu)房者也需要量力而行，結(jié)合自身的收入狀況來(lái)選擇合適價(jià)格的物業(yè)，以免成為“房奴”。
