4月4日，開發(fā)上�？党恰㈧o安協(xié)和城等物業(yè)的中國地產集團發(fā)布公告稱，盡管2006年集團收入較2005年下降27.6%，利潤卻較2005年上漲了42.8%，達2.07億港元。
中國地產集團的年報稱，年初通知開始清算的土地增值稅，不僅未讓中國地產集團增加稅負，反而因為出售物業(yè)所得價值增值降低，而減少了稅收支出總額。實際支付稅額由2005年的占總收入55.8%，下降至50%.
受上述因素影響，作為中國地產主要業(yè)務的上海康城，盡管成交量僅較上年同期增長8%，銷售價格與上年同期持平；但增長緩慢的銷售收入，并未阻礙中國地產集團迅速前進的步伐，該集團2006年利潤增長數(shù)字可以稱得上“令人興奮”。
上海物業(yè)收入大增
與此同時，中國地產集團在上海的另一物業(yè)項目——協(xié)和城租金及物業(yè)管理費大幅度增加，也是中國地產利潤猛增的一大因素。
年報顯示，2005年完成裝修、翻新的協(xié)和城一、二期部分住宅及零售物業(yè)，增加了項目的出租面積，租金收益在去年大幅增加。該集團的租金收入因此增長56%，達到2000多萬港元。物業(yè)管理費收入則因上�？党嵌诘目⒐�，上漲了86.2%，達到1200多萬港元。
中國地產的年報分析，上海寫字樓的平均空置率僅為7.6%，靜安、長寧等黃金地段的寫字樓空置率更低于3%，去年的租金上漲幅度更達到10.1%.近年來上海商業(yè)面積雖大力發(fā)展，但主要零售物業(yè)的空置率仍然只有6.5%，且南京路、淮海路等商業(yè)鬧市的新建高檔零售物業(yè)的供應量、竣工量均反常有限，且市場需求旺盛，2006年的租金上漲幅度達到7.4%.
看好上海商用物業(yè)市場的未來前景，中國地產已計劃今年開發(fā)協(xié)和城的二期項目，并已將開發(fā)方案提交有關部門批準。不過，年報稱如果方案不能被準時批準，將無法按照原定計劃在今年第二季度開工建設。
康城四期一半未售
總共分為四期開發(fā)的上�？党�，目前一、二、三期項目的（預）銷售率分別達到99.6%、94.1%、93.7%，但目前在售的四期的銷售率卻僅為41.5%.。三、四期尚未銷售的面積達到29.1萬平方米。
年報顯示，該集團去年交付的住宅物業(yè)僅約16.5萬平方米，較上一年下降低了40.7%.而今年2月份該公司剛通過香港股市募集的15多億港元中，也將有8800多萬元用于開發(fā)上海康城四期項目。
據(jù)了解，上�？党撬钠诘氖讉�單位，將于今年交付。
開發(fā)項目先看交通
年報還顯示，大型主題住宅和高級主題購物街依然將是中國地產的發(fā)展重頭。
中國地產認為，位于主要城市最繁華商業(yè)街的高級主題購物街，應包括住宅、零售、文化、娛樂和康樂用途，是作為整個地區(qū)當?shù)鼐用窈屯獾鼐用褚蝗沼蔚慕裹c，以中產階級為目標客戶的大型住宅的特點是根據(jù)各種主題和概念采用不同的景觀和室內設計。
中國地產表示，便捷交通將會成為該公司后續(xù)項目選擇的要素。
除開發(fā)中的上海兩個物業(yè)項目外，中國地產還有計劃收購北京及其他城市的物業(yè)權益，用于開發(fā)。根據(jù)此前該集團發(fā)布的公告，該集團具有向董事總經理汪世忠收購昆山國際城、北京協(xié)和及北京康城3個大型項目的選擇權。
整治風暴“聲東擊西”
●姚宏來：住房保障體系還沒有完善之前，談不上調控到位。
●蔡為民：組合政策可能令上海房價有10%-15%的下降空間�！�
房價未到合理水平
姚宏來（上海社科院房地產業(yè)研究中心常務副秘書長）
十一五“時期上海房地產發(fā)展環(huán)境、機會、企業(yè)對策和對政府的建議》在上海地產界掀起軒然大波，各種聲音紛紛出現(xiàn)。該“建議”的執(zhí)筆人、上海社科院房地產業(yè)研究中心常務副秘書長姚宏來仍然堅持他的觀點：“我仍然堅持我的觀點，上海房價還沒有調控到合理水平！”
目前對于《“十一五”時期上海房地產發(fā)展環(huán)境、機會、企業(yè)對策和對政府的建議》出現(xiàn)的各種爭議，我仍然堅持我的觀點。
堅持源于數(shù)據(jù)分析
從翔實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，“十一五”中后期，由于外環(huán)線外和遠郊區(qū)潛在供應量過大，占上�？偣⿷康囊话胍陨�。這些地區(qū)商品住宅的大量空置，將影響其房地產業(yè)的健康發(fā)展。從總體來看，“十一五”中后期（2008年前后），上海住宅空置量肯定超過歷史最高水平，超過1000萬平方米（1999年上海住宅空置量曾達922萬平方米）。
保障欠缺提供下調空間
現(xiàn)在有不少專家認為，上海的房地產調控已經到位。但現(xiàn)在有些專家在房地產公司擔任要職，如董事等等，使得他們的言論難以保持公正，并可能誤導市場。
客觀來說，上海在房地產上的宏觀調控執(zhí)行得比其它不少城市要好。但在住房保障體系還沒有完善之前，在房價沒有降到合理水平之前，還談不上調控到位。
房價收入比仍不合理
經過兩輪房地產調控，上海房價同比增幅放緩，甚至出現(xiàn)負增長，但拿衡量房價是否合理的重要標準，即住房價格和居民收入之比來進行分析，那么，房價還沒有調控到合理水平。
聯(lián)合國對96個國家調查結果顯示：房價收入比是在0.8~30之間，平均是8.4.根據(jù)上海城市的特點，上海合理的住房價格和居民收入比應該高一點，達到8左右；而且，由于上海的開放性，住房升值較快，易被炒賣，如這個比例高10%左右是正常的，但不能超過9.
上海2004年的房價收入比已經達到了11.13，大部分居民感到住房價格偏高。2006年，上海房價收入比仍超過10，所以我認為房價沒有調控到合理水平。
整治風暴降15%房價
蔡為民（上海知名房產專家）
建設部、國土資源部等八部委近日聯(lián)合下發(fā)《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》，開展房地產領域的市場秩序專項整治，打擊權錢交易行為，曝光一批房地產違法典型案件。《通知》要求各地相關部門密切配合，對各地整治情況監(jiān)督檢查。
我認為日前公布的《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》大有“聲東擊西”功效。表面上要進一步規(guī)范房地產秩序，事實上是打擊開發(fā)商，要達到調控房價的目的。
房價可能降15%
在經過近兩年的宏觀調控后，上海房價正處于盤整向下的態(tài)勢，同時上海房產市場一直有較為旺盛的自住需求，因此在自住需求的支撐下，上海房價出現(xiàn)下調的空間相對不大，組合政策可能令上海房價有10%-15%的下降空間。
重點打擊囤房行為
《通知》直指導致部分地區(qū)房價偏高的“源頭”——開發(fā)商，想通過打擊囤積房源的方式，使房源供應量增加。在目前穩(wěn)定的自住需求下，這將導致房價下調。
《通知》中所指的囤房惜售、哄抬房價等違規(guī)行為與之前部分中小開發(fā)商慣用的獲利模式較為接近，由此看出，八部委本次調控點十分準確。
因此，本次八部委聯(lián)合政策的出臺，將對部分有囤房惜售、哄抬房價等行為的開發(fā)商產生直接影響，有上述違規(guī)行為的開發(fā)商將被直接逐出房產市場。
糾查違法行政
《通知》指出，今年4月下旬~6月，組織各級相關主管部門和房地產企業(yè)，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權力和房地產企業(yè)發(fā)布虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規(guī)強制拆遷等行為。
這些內容表明，通過加強對政府執(zhí)法人員的監(jiān)督，增強房產宏觀調控的決心和力度。
另外，針對上海房地產市場現(xiàn)狀，九部委組成督察組將赴上海調查樓價。上海市委書記習近平在早前的會議上也把住房作為當下急需解決的民生問題之一，這也將對上海房價產生一定壓力。
