從2月1日起，國(guó)家正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。此前的1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，這一消息在房地產(chǎn)業(yè)掀起軒然大波。據(jù)了解，受影響最大的是私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，反應(yīng)最明顯是地產(chǎn)股。1月17日、18日地產(chǎn)股連續(xù)兩天全線暴跌。老百姓對(duì)這一新政的反應(yīng)則是有人歡喜有人憂。
證券市場(chǎng)地產(chǎn)股跌聲一片
盡管?chē)?guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人一再表示，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但是，證券市場(chǎng)依然反應(yīng)強(qiáng)烈，滬深兩市地產(chǎn)股連續(xù)大幅跳水。
據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒(méi)有正式征收。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的研究員辛向陽(yáng)告訴記者，土地增值是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商贏利的重要“法寶”之一，是房地產(chǎn)行業(yè)中的高利潤(rùn)率的來(lái)源，現(xiàn)在政府要開(kāi)征增值稅，而且稅率高達(dá)30%至60%，這意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，利潤(rùn)勢(shì)必下降，股市上當(dāng)然會(huì)有反應(yīng)。受此影響，近期優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)藍(lán)籌股，如萬(wàn)科A、華僑城A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、陸家嘴、金地集團(tuán)等地產(chǎn)股均有不同程度的下跌。
影響最大的當(dāng)數(shù)私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
事實(shí)上，這次稅收清算對(duì)于企業(yè)性質(zhì)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響也不盡相同。北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，2月1日開(kāi)始清算土地增值稅這一新政對(duì)我們這些國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響不大，都是國(guó)家的錢(qián)，區(qū)別在于把錢(qián)從左兜掏出來(lái)，裝進(jìn)右兜，在財(cái)務(wù)上變一變科目。他說(shuō)，建設(shè)用地稱(chēng)為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)無(wú)權(quán)定價(jià)，由北京市土地管理局來(lái)定價(jià)，但一級(jí)土地開(kāi)發(fā)稅怎么交還沒(méi)有細(xì)則。他認(rèn)為，開(kāi)征土地增值稅，受影響最大的還是私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，征收30%至60%不等的土地增值稅，不是一筆小數(shù)目，這無(wú)疑會(huì)給他們帶來(lái)成本上的壓力，大大地縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。
開(kāi)征土地增值稅意味著房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群，從宏觀經(jīng)濟(jì)大背景出發(fā)分析了土地增值稅“清算令”的影響。他對(duì)記者說(shuō)，2007年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持在10%左右的增長(zhǎng)，呈高速增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)保持健康發(fā)展。他說(shuō)，土地增值稅“清算令”的出臺(tái)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，而非單純的打壓調(diào)控。根據(jù)土地增值稅實(shí)行的四級(jí)超額累進(jìn)稅率，利潤(rùn)率越高的房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅率也越高。因此，超額利潤(rùn)有望得到抑制，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代由此終結(jié)。
開(kāi)征土地增值稅是否會(huì)助推房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)
土地增值稅的清算，無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲提供了一個(gè)新的借口。雖然稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)調(diào)，提高土地使用稅、清算土地增值稅政策只適用于開(kāi)發(fā)商，不會(huì)向購(gòu)房者收取，不會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦增加，很可能將增加的稅收作為成本打入房?jī)r(jià)中，導(dǎo)致樓價(jià)繼續(xù)上升。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，開(kāi)征土地增值稅將對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。他說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，做任何生意都是為了賺錢(qián)，而不是賠錢(qián)。任何產(chǎn)品的成本上升，必將攤到產(chǎn)品的價(jià)格上，除非政府補(bǔ)貼，商品房也不例外。
他說(shuō)，還有一種情況是，價(jià)格高了沒(méi)人買(mǎi)。但當(dāng)前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)火得不得了，人們買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理難以逆轉(zhuǎn)，起碼2008年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)落，土地增值稅的開(kāi)征給開(kāi)發(fā)商增加的成本肯定落到房?jī)r(jià)上，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)。
北京一位姓黃的購(gòu)房者擔(dān)憂地說(shuō)，國(guó)家通過(guò)稅收環(huán)節(jié)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度目的是好的，但不知效果會(huì)不會(huì)適得其反，房?jī)r(jià)越調(diào)控越高。他說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)二手房征稅的初衷是為了抑制投機(jī)，結(jié)果相關(guān)稅收被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，導(dǎo)致二手房房?jī)r(jià)上揚(yáng)。其實(shí)，有很多人都擔(dān)心這一點(diǎn)。對(duì)任何行業(yè)來(lái)講，生產(chǎn)成本的增加，都可能體現(xiàn)在產(chǎn)品價(jià)格上。稅務(wù)部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅，到底會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上，還需要拭目以待。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專(zhuān)門(mén)出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專(zhuān)題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專(zhuān)題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專(zhuān)題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
