《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)）在引起市場(chǎng)一定的變化外，還給市場(chǎng)另一個(gè)更為關(guān)鍵的“心理暗示”，所有關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策傳言都可能成真。
對(duì)外資設(shè)限政策的硝煙還未散盡，國(guó)稅總局又悄然投出二手房個(gè)稅調(diào)整的重彈，市場(chǎng)嘩然。
二手房市場(chǎng)的一波行情
6.1大限的情景8.1再次上演。在8月1日前幾天里，上海各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心人滿為患，在閘北房地產(chǎn)交易中心，前來納稅過戶的市民沿街排起了幾十米的長(zhǎng)隊(duì)。
在個(gè)稅政策公布后的幾天內(nèi)，上海的中介幾乎全軍出動(dòng)，為有希望在8月1日前辦完納稅過戶手續(xù)的客戶奔走，甚至有部分中介人員“登門拜訪”尚未知曉政策的客戶，催促辦理過戶。
無獨(dú)有偶，自7月26日開始，北京市各區(qū)地稅局房屋交易辦稅大廳同樣熱鬧非凡。
除了交易量短期激增外，交易價(jià)格也出現(xiàn)波動(dòng)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，8月1日前個(gè)稅政策通知公布后的幾天，有超過二成的有稅房業(yè)主明確表示愿意協(xié)商降價(jià)，但降價(jià)幅度控制在被征所得稅的3-5成左右。然而，愿意“割肉”大幅降價(jià)的客戶基本沒有。
8月2日，二手房過戶人數(shù)銳減，地稅局門前也冷清了許多。
地方實(shí)施力度是關(guān)鍵
“美聯(lián)掛牌房源中約有12%的盤源被直接封盤，業(yè)主選擇等到細(xì)則出臺(tái)、市場(chǎng)穩(wěn)定之后再做打算；約有15%的有稅房業(yè)主已在第一時(shí)間”轉(zhuǎn)售為租“；另有15%左右的有稅房業(yè)主表示，如果無法避開個(gè)稅，將考慮部分轉(zhuǎn)移給下家。”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿介紹。
顯然，對(duì)于新政有稅房業(yè)主可以采取封盤等待、轉(zhuǎn)售為租以及轉(zhuǎn)嫁稅收。
“由此很有可能致使短期內(nèi)上海二手房市場(chǎng)上房源總量有所減少，而部分次新的無稅房可能占據(jù)房源市場(chǎng)主力地位�！�
與馮所說的這些應(yīng)對(duì)措施相比，一些很難拿上“臺(tái)面”但又是圈內(nèi)人熟知的逃稅招數(shù)亦層出不窮。
據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士介紹，關(guān)于征收二手房個(gè)人所得稅的政策，深圳一直都在執(zhí)行，但長(zhǎng)期沒有效果�！氨热缃灰纂p方打低二手房轉(zhuǎn)讓的合同價(jià)格，合同與實(shí)際交易價(jià)格的差額私下解決，從而逃掉所得稅。近期還有人開始嘗試?yán)卯a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來抬高房產(chǎn)的原價(jià)，從而逃稅�！�
另外，國(guó)稅總局通知公布后，到地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r補(bǔ)充細(xì)節(jié)后轉(zhuǎn)發(fā)，往往存在一個(gè)時(shí)間差，更有甚者，根據(jù)地方政府的執(zhí)行決心不同，不排除其間會(huì)出現(xiàn)更大的政策回旋空間。
108號(hào)文規(guī)定，在不能確定房屋原值情況下，“稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定�！睂�(duì)此，有分析人士直言，“這里就存在較大的地方政府的操作空間。”
地方政府可以利用這個(gè)空間“輕松化解”投資者的憂慮。
8月1日，上海市個(gè)稅的“操作意見”出臺(tái)，該意見就使用了108號(hào)文留下的操作空間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓不能提供完整票據(jù)、無法確認(rèn)房屋原值的二手房，稅務(wù)部門核定征稅的標(biāo)準(zhǔn)為“普通住房為轉(zhuǎn)讓收入的1%、非普通住房為轉(zhuǎn)讓收入的2%”。
而杭州市財(cái)稅局8月1日發(fā)布通知顯示該操作空間被利用為“普通和非普通二手房均按1%核定其應(yīng)納個(gè)人所得稅額”。
一位不愿透露姓名的分析人士坦言，“這個(gè)看似殺招的調(diào)控措施，其實(shí)被輕松化解，威力已大減�！�
另一值得注意的關(guān)鍵是，國(guó)家稅務(wù)總局明確表示“這不是出臺(tái)新政策，而是對(duì)1994年原有規(guī)定的完善和細(xì)化”，問題是，既然1994年就已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)法規(guī)，包括前兩年杭州、南京、北京等地試點(diǎn)執(zhí)行都以失敗告終，遲遲不能得到有力執(zhí)行的原因在哪里？
“在征收個(gè)人所得稅和辦理房產(chǎn)證這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，地方政府有關(guān)部門有較大的主動(dòng)空間�！鄙虾Ｖ腥鹗袌�(chǎng)研究有限公司分析師尹鋒介紹，“要求個(gè)稅與其他稅種一并征收，但辦不辦房產(chǎn)證的權(quán)利掌握在地方房地部門，并不排除個(gè)別地區(qū)單純從地方市場(chǎng)考慮，即使沒有交完個(gè)稅房地部門照樣發(fā)證的情況存在，關(guān)鍵還在于稅務(wù)和房地等部門能不能一條心。”
108號(hào)文的心理攻勢(shì)
臺(tái)灣投資者朱先生，在7月初與本報(bào)記者的閑聊中對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)還信心十足，此時(shí)卻已經(jīng)不太愿意再聊這個(gè)話題。
從去年3月實(shí)行限制轉(zhuǎn)按揭政策開始，調(diào)控政策在打擊樓市投資、投機(jī)的過程中，“在二手房轉(zhuǎn)讓階段通過征收更多稅費(fèi)來增加投資成本，從而抑制投資”的思路日漸清晰。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，此次新政策實(shí)施后，二手房源的供給和需求客戶均會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降，導(dǎo)致交易量在短期內(nèi)的下降；不過，交易量的下降主要是那些涉及個(gè)稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)的交易價(jià)格在短期交易量下降時(shí)間段并不會(huì)出現(xiàn)明顯的變化；隨著二手房交易量的回升，由于稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的原因會(huì)使得二手房的價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲。
108號(hào)文在引起市場(chǎng)一定的變化外，還給市場(chǎng)另一個(gè)更為關(guān)鍵的“心理暗示”：從限制轉(zhuǎn)按揭、延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征收年限，到限制外資政策，幾乎所有曾經(jīng)在傳言中的政策最終都成真，即使傳言時(shí)間最多、最長(zhǎng)的個(gè)稅政策也兌現(xiàn)了，所有關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策傳言都可能成真。
因此，正是受到這種心理暗示，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)蔡為民也一改往日“上海樓市值得投資”的態(tài)度，情愿相信是“狼真的來了”，他認(rèn)為“這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控以來，最為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，部分區(qū)域樓市可能將面臨‘準(zhǔn)崩盤’的處境。”
更多的市場(chǎng)人士不得不相信，利空政策遠(yuǎn)未出盡，征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅未必就是最后的“殺手锏”，房產(chǎn)投資或投機(jī)所要冒的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已到了不可測(cè)的地步。蔡為民坦言，出于這種政策預(yù)期，傳說中的物業(yè)稅或許也將兌現(xiàn)，“但對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，肯定是好的”。
