原有個(gè)稅優(yōu)惠政策不變
自用5年以上的唯一生活用房，免征個(gè)稅
從8月1日起，北京的二手房轉(zhuǎn)讓必須繳20%的個(gè)人所得稅。
昨天，國(guó)家稅務(wù)總局在網(wǎng)站上正式發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次明確二手房交易應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，時(shí)間是從8月1日起。北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人隨后向記者證實(shí)，北京的二手房交易將從8月1日起強(qiáng)制繳納個(gè)稅。
不納稅不能過(guò)戶
此前，二手房交易的個(gè)稅采取自愿繳納原則。此次《通知》明確：“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理�！边@證實(shí)了此前業(yè)內(nèi)“先稅后證”的猜測(cè)，即不納稅不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
合理費(fèi)用不繳稅
那么，賣(mài)一套二手房，哪些收入該繳納個(gè)稅？通知規(guī)定，“允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。”合理費(fèi)用包括，裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。但裝修費(fèi)用的扣除是有限額的。
以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)
對(duì)虛報(bào)價(jià)格的現(xiàn)象，通知規(guī)定，個(gè)稅的征收以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。如果納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。今年7月10日，北京市地稅局已經(jīng)出臺(tái)了北京各地區(qū)房?jī)r(jià)的最低基本計(jì)稅價(jià)，因此，虛報(bào)價(jià)格的情況不太可能發(fā)生。
原個(gè)稅優(yōu)惠政策不變
原個(gè)稅優(yōu)惠政策依然不變。即：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
二手房?jī)r(jià)格將有所上揚(yáng)
■5年內(nèi)房產(chǎn)將增加交易成本
鏈家市場(chǎng)研發(fā)中心王志偉告訴記者，除去房屋交易時(shí)要繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅和印花稅等，再除去10%的裝修費(fèi)用，一套5年內(nèi)的房子，只要在原值的基礎(chǔ)上漲價(jià)17%以上，都需要繳納20%的個(gè)稅。
■買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房意愿將受挫
因?yàn)楸本┒址渴袌?chǎng)供求比嚴(yán)重失衡、供遠(yuǎn)小于求的現(xiàn)狀，賣(mài)方一般都會(huì)把稅費(fèi)的增加轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上。買(mǎi)方對(duì)這種行為并不樂(lè)意。購(gòu)房客戶唐先生說(shuō)：“我支持國(guó)家調(diào)控政策，但不希望房主總把成本轉(zhuǎn)到我們買(mǎi)方身上，那調(diào)控就變成漲價(jià)了�！�
鏈家市場(chǎng)研發(fā)中心王志偉表示，賣(mài)方想轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用會(huì)增加交易難度，部分持有5年內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)主可能會(huì)等等看，一些房產(chǎn)接近5年的可能會(huì)延遲入市時(shí)間。經(jīng)歷了此前營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間由2年改為5年的影響后，北京二手房成交速度已經(jīng)大大放緩，這次再?gòu)?qiáng)制征收個(gè)稅會(huì)讓買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿進(jìn)一步下挫。
■投機(jī)性高檔房交易受抑制
個(gè)稅是按照房屋交易的差價(jià)進(jìn)行征收，被專(zhuān)家認(rèn)為是最能打擊樓市投機(jī)炒房行為的有力手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般高檔房買(mǎi)賣(mài)差價(jià)比較高，而且一般比較新，基本都在5年征收期限內(nèi)，所以，個(gè)稅的征收對(duì)這部分房產(chǎn)交易影響最大。
■二手房?jī)r(jià)格將有所上揚(yáng)
“信一天”專(zhuān)業(yè)人士表示，經(jīng)歷營(yíng)業(yè)稅考驗(yàn)，超過(guò)九成房主更習(xí)慣于將新增售房成本轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上，因此當(dāng)營(yíng)業(yè)稅征收政策出臺(tái)后，二手房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)階梯上漲趨勢(shì)，此次個(gè)稅的施行會(huì)同樣如此，房主更習(xí)慣將個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁，房?jī)r(jià)因此進(jìn)一步上漲，平均成交單價(jià)漲幅因此可能達(dá)0.6%左右。
預(yù)測(cè)
8月1日前二手房
過(guò)戶量會(huì)激增 人們對(duì)6月1日營(yíng)業(yè)稅新政正式實(shí)施前兩天，二手房集中過(guò)戶的擁擠場(chǎng)面依然記憶猶新。今天距個(gè)稅強(qiáng)制征收的“最后期限”還有5天，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房過(guò)戶量會(huì)在這幾天內(nèi)迅速增加，以規(guī)避稅費(fèi)的增加。
但鏈家市場(chǎng)研發(fā)中心的王志偉表示，目前能夠提前過(guò)戶的，大多是最近已經(jīng)談好的，并且貸款等手續(xù)也已經(jīng)辦妥了。如果是那些在談房產(chǎn)，如果想在短短5天內(nèi)辦理所有手續(xù)，可能會(huì)有困難，因?yàn)橘J款審批環(huán)節(jié)需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。
二手房個(gè)稅怎樣繳
個(gè)稅征收公式：
個(gè)稅=（售出價(jià)-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%
扣除項(xiàng)目包括
■房屋原值
購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
包括：商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房。
■轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金
納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
■合理費(fèi)用：
支付的住房裝修費(fèi)用。
在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
�。�1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.
納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
