“我感覺現(xiàn)在再進(jìn)行短線的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)很不合時(shí)宜了，拼死拼活可能也就是一個(gè)民間拆借的回報(bào)率，一不留神反而很可能‘吃倒賬’。但從中長(zhǎng)線的角度來(lái)說(shuō)我還是比較看好上海樓市的前景”
“2004年3月，我在徐匯區(qū)打浦橋地段的一個(gè)新開的高檔樓盤買了一套房，200平方米不到，單價(jià)13000元/平方米，總價(jià)是260萬(wàn)元左右。這套房子我在去年3月因?yàn)楠q豫沒有出手，是我唯一一筆被套了將近兩年的投資�！标愳o芬（化名）是一名在小圈子內(nèi)頗有名氣的短線炒家。“我做了3年多，獲利在900萬(wàn)元左右�！�
去年3月以來(lái)，上海房?jī)r(jià)步入深幅調(diào)整期。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上海平均房?jī)r(jià)從頂峰下跌的平均跌幅一度達(dá)到三成。“這套房子是我在今年3~4月間出手的，售價(jià)是19000元/平方米。如果去除兩年內(nèi)售房征收5%所得稅以及其他的一些資金成本的因素，我凈賺大約60萬(wàn)元�！�
在這樣的調(diào)整市道還能大賺一票，這使得周圍的親朋好友都驚詫不已。當(dāng)然陳靜芬只是一個(gè)普通的房地產(chǎn)投資者，她也沒有點(diǎn)石成金的本領(lǐng)。“最大的奧妙就在于這套房子經(jīng)過(guò)了我的精裝修，也算是賺回了一點(diǎn)知識(shí)資本吧�！痹谒墓膭�(dòng)下在同一時(shí)間買入同一房型的一位小兄弟，毛坯房出手也賺了20多萬(wàn)元，正好相當(dāng)于本金拆借一年左右的回報(bào)。
靠精裝修賺錢不在乎營(yíng)業(yè)稅
“周圍許多人在這輪調(diào)整中都已經(jīng)深套其中。所謂的深套，一是買入房產(chǎn)時(shí)只交了首付款。每月的還款壓力是很大的剛性約束，由于都是中高檔樓盤，物業(yè)管理費(fèi)和保安費(fèi)也要幾千元。二是有價(jià)無(wú)市，掛牌價(jià)即使自己能夠忍受，但幾個(gè)月就是無(wú)人問津，這時(shí)候就顯出地段和房型選擇的極端重要性了。”
就拿打浦橋的這個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，陳靜芬精裝修花了30多萬(wàn)元，但在對(duì)外報(bào)價(jià)時(shí)裝修費(fèi)是報(bào)了60萬(wàn)元，但客戶沒有經(jīng)過(guò)大幅度的討價(jià)還價(jià)就接受了。“所以說(shuō)這個(gè)差價(jià)主要是裝修費(fèi)里出來(lái)的。具體來(lái)說(shuō)，我買的許多高檔家具，比如某著名品牌的全套家具，其實(shí)買入的價(jià)格是三折左右，因?yàn)槲乙恢痹谀抢镔I，與店家彼此已經(jīng)很好說(shuō)話了，但我對(duì)外當(dāng)然要報(bào)全價(jià)�！�
經(jīng)她手裝修過(guò)的房子每每能夠博得客戶的贊賞，“我也是不經(jīng)意間才發(fā)現(xiàn)自己身上還藏有這樣的能力。一開始我經(jīng)手交易的也是毛坯房，但后來(lái)我總在想：賣出去的房子就像嫁出去的女兒，總應(yīng)該裝扮裝扮，否則心里面好像有點(diǎn)空空落落的，也算是給投資加上一點(diǎn)技術(shù)含量的保險(xiǎn)吧。但請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)師的話費(fèi)用實(shí)在太高，而普通的裝修對(duì)于高檔樓盤而言只有百弊而無(wú)一利，所以我就開始摸索著學(xué)習(xí)精裝修�！�
通過(guò)裝修提高附加值，陳靜芬并不在意做短線的營(yíng)業(yè)稅。
“一般來(lái)說(shuō)我從購(gòu)入房產(chǎn)到裝修到尋找買家出手，整個(gè)周期在半年到9個(gè)月左右，比較‘短平快’，不追求獲暴利，這也是從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)考慮。同時(shí)我是滾動(dòng)操作，這邊一套還在裝修，那邊就已經(jīng)又買進(jìn)了一套�！彼幸粋�(gè)小的投資圈子，都是些親朋好友，“大家一起‘團(tuán)購(gòu)’價(jià)格總會(huì)更低些，而且開發(fā)商也很樂意坦誠(chéng)地告訴我們更多的內(nèi)部信息，比如地段、房型好壞等，這對(duì)于我最后的決策是有利的�！�
投資原則：只做中高價(jià)樓盤
在三年的投資生涯中，陳靜芬買過(guò)的房子總價(jià)格從100萬(wàn)元到400萬(wàn)元不等，最多的時(shí)候手中握有5套房產(chǎn)，“當(dāng)然資金不夠，還是要問我丈夫拆借的，但利息多少是雙方都說(shuō)清楚的。”
陳靜芬的投資原則就是購(gòu)買中高價(jià)樓盤，7000~8000元以下的房子不會(huì)考慮�！岸曳慨a(chǎn)價(jià)格越走高，我就反而考慮越高檔的樓盤，因?yàn)檎嬲馁?gòu)買力會(huì)向這個(gè)層面集中。”她購(gòu)買的房產(chǎn)主要集中在黃浦區(qū)、靜安區(qū)和盧灣區(qū)，“浦東新區(qū)從來(lái)沒有買過(guò)，因?yàn)槲覍?duì)那個(gè)地段一點(diǎn)也不了解，不熟的地段不做�！彼@利最豐厚的兩套房產(chǎn)是位于老西門中華路的一個(gè)樓盤和位于上海電視臺(tái)對(duì)面青海路上的一處樓盤，兩三年時(shí)間內(nèi)都漲升了100%以上才出手。
她幾乎從不錯(cuò)過(guò)那些高檔樓盤的房展，每次都實(shí)地去仔細(xì)考察一些樣板房，琢磨這其中蘊(yùn)含的奧妙，當(dāng)然同時(shí)也會(huì)考慮這個(gè)樓盤的區(qū)位和房型是否值得自己出手�！罢f(shuō)到底就是琢磨如何去迎合那些高檔房買家的胃口，使他們覺得物有所值。”
短線已不合時(shí)宜
陳靜芬認(rèn)為，上海樓市目前的調(diào)整空間已經(jīng)十分有限了，對(duì)于一些中心城區(qū)而言目前已經(jīng)是階段性底部了，“特別是一些高檔樓盤，本來(lái)供求關(guān)系就比較特殊，投資和保值增值的成分比較重，我認(rèn)為更不太會(huì)受到一些宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。但也不排除還會(huì)有一些新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)，對(duì)于房產(chǎn)買賣進(jìn)一步抑制，比如以前的兩年內(nèi)售房征收5%所得稅這樣的政策。”
而就在此后幾天，“國(guó)六條”“十五條”相繼出臺(tái)，“（首付比例提高），我認(rèn)為這對(duì)于那些依靠銀行按揭貸款來(lái)炒房的投資者打擊會(huì)比較大，但對(duì)于我們這樣靠自有資金運(yùn)作或民間借貸的人來(lái)說(shuō)基本上不會(huì)有什么影響。大氣候?qū)⒃絹?lái)越不利于我們這個(gè)圈子的活躍交易�！�
“我感覺現(xiàn)在再進(jìn)行短線的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)很不合時(shí)宜了，拼死拼活可能也就是一個(gè)民間拆借的回報(bào)率，一不留神反而很可能‘吃倒賬’（即虧損的意思）。但從中長(zhǎng)線的角度來(lái)說(shuō)我還是比較看好上海樓市的前景。我認(rèn)為從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，買房產(chǎn)其實(shí)有點(diǎn)像買股票，也要講一個(gè)市盈率。我們買的是未來(lái)收益。別的不說(shuō)，未來(lái)5年上海的工資收入漲幅、特別是中高層人士的工資收入漲幅會(huì)是一個(gè)怎樣的水平？那時(shí)候樓市必然也會(huì)水漲船高。”
陳靜芬計(jì)劃下一步的投資重點(diǎn)將放在中高檔別墅上，“我覺得對(duì)中高層人士來(lái)說(shuō)，未來(lái)別墅的需求量會(huì)不斷上升，但目前監(jiān)管部門對(duì)于建造別墅的政策控制卻越來(lái)越嚴(yán)格，別墅專屬用地被嚴(yán)格限制。可以斷言，未來(lái)的某一個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)顯著的供需倒掛，那就是我們獲利的時(shí)機(jī)�！�
