我國目前不動產稅的名義稅負水平不算低,問題是實際稅負與名義稅負之間存在較大的差距,國務院發(fā)展研究中心5月29日推出的關于物業(yè)稅稅制設計研究的報告如此認為。
我國目前不動產稅費制度中,就直接以不動產作為征稅對象的稅種而言共有6個,分別是土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。就與不動產有關的收費,各地方之間情況千差萬別,少的有幾十種,多的有幾百種。
就前面提到的6個正規(guī)的不動產稅種而論,根據(jù)《中國財政年鑒》和《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)計算,我國2004年不動產稅占GDP的比重為0.88%,尚不及OECD國家平均水平的一半。
但值得注意的是,我國目前不動產稅收流失狀況比較嚴重。根據(jù)國土資源部信息中心劉麗的研究,1999-2002年間,全國有近一半被占用的耕地沒有依法繳納耕地占用稅。另據(jù)研究,全國每年偷漏稅款總額約占應繳稅款的20%左右,房地產領域占了其中的五分之一。綜合這些情況考慮,應當認為,我國目前不動產稅的名義稅負水平并不算低。
報告認為,我國目前不動產稅費制度具有以下基本特征。
一是保有環(huán)節(jié)稅負偏輕,流轉環(huán)節(jié)稅負偏重。如針對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅的最高稅額僅為每年每平方米10元,針對住房保有環(huán)節(jié)征收的房產稅對所有非營業(yè)用房一律免稅。而在流轉環(huán)節(jié)征收的土地增值稅稅率高達30%-60%,同時企業(yè)還必須另外繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅,使企業(yè)的平均稅負水平達到40%以上,高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。
二是內外稅制不統(tǒng)一。如房產稅僅針對內資企業(yè)而城市房地產稅僅針對外資企業(yè);耕地占用稅僅針對內資企業(yè)而外資企業(yè)不必繳納;內資企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費等等。
三是針對非出租的房產征收的房產稅或城市房地產稅是以房產的余值或原值作為稅基,沒有反映房產的市場價值。
四是存在著項目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費。房地產行業(yè)領域的收費大致可以分為設施補償型(如市政配套費、商業(yè)網點費等)、勞務補償型(如立項管理費、規(guī)劃審核費等)、工本補償型(如規(guī)劃許可證工本費、建筑許可證工本費等)和其他(如征地拆遷補償費、舊城改造費等),名目林林總總,數(shù)量因地而異,多的地方甚至可達數(shù)百種。
報告認為,由于我國現(xiàn)行不動產稅費制度中存在著大量的稅外收費,因此在與國際上進行稅負水平的比較時,將這些收費考慮在內可能更加合理。