近日，在第五屆外交官之春暨第二屆中國(guó)財(cái)富論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮重申了政府開(kāi)征物業(yè)稅的決心。物業(yè)稅其實(shí)是一種財(cái)產(chǎn)稅（或者叫地產(chǎn)稅），要求按照財(cái)產(chǎn)的價(jià)值納稅（稅基是可變的，因?yàn)榈禺a(chǎn)的市值是可變的）。 陳淮的發(fā)言中列舉了開(kāi)征物業(yè)稅的三大理由，第一是調(diào)節(jié)功能，地產(chǎn)多的業(yè)主應(yīng)多繳稅；第二是優(yōu)化資源功能，迫使房屋空置的業(yè)主將房子充分流轉(zhuǎn)；第三，就是抑制房屋投機(jī)和炒房。
以上理由是從需求面考慮的。但實(shí)際上，對(duì)物業(yè)稅最大的非議者并非普通百姓，而是地方政府。物業(yè)稅肯定會(huì)改變目前地方政府的公共財(cái)政模式。地方政府的公共財(cái)政模式被學(xué)術(shù)界稱為“類聯(lián)邦制式”模式，因?yàn)榉侄愔�，�?guó)家拿了稅收大頭，留了一些稅種給地方政府。在這些地稅里最重要的可能就是土地出讓金了。地方政府用土地批租的方式，一次性收取高額的土地出讓金。就中國(guó)最發(fā)達(dá)的35個(gè)城市而言，土地批租收入已經(jīng)達(dá)到地方財(cái)政收入的30%以上。因?yàn)橥恋嘏馐且淮涡缘�，如果地批得差不多了，那么未�?lái)的財(cái)政收入流就危險(xiǎn)了。另外，一次性的批租讓地方政府有激勵(lì)去抬高地價(jià)。帶來(lái)的后果之一就是房?jī)r(jià)虛高。
一次性批租的弊病正在大面積地浮出水面。自然，將“一次性”操作轉(zhuǎn)換為“階段性”操作成為題中之義。我國(guó)香港地區(qū)給我們提供了很好的榜樣，它的土地批租是年租制，土地購(gòu)買者通過(guò)競(jìng)標(biāo)，除當(dāng)期交納數(shù)量較小的一次性土地出讓金以外，在土地出讓期內(nèi)還要每年繳納一次年租。這是一種遞延效應(yīng)，地方政府沒(méi)有辦法在短期內(nèi)拿到所有的地租，就降低了它們過(guò)度批租的欲望，于是，那種地方驅(qū)動(dòng)式的瘋狂上工業(yè)項(xiàng)目的勁頭被冷卻了，一種溫和均衡的發(fā)展觀滋生了。同時(shí)，地價(jià)下降帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，對(duì)居民置業(yè)有利。
年租制的轉(zhuǎn)換自然也導(dǎo)致房地產(chǎn)稅制的改變，物業(yè)稅的年征制帶來(lái)了政府對(duì)居民享受的公共產(chǎn)品的長(zhǎng)期熱情。但是，問(wèn)題在于，物業(yè)稅導(dǎo)致一次性的財(cái)政收入變成分段式的財(cái)政收入，地方政府收否會(huì)在開(kāi)始階段承受著財(cái)政缺口的壓力？根據(jù)北京大學(xué)課題組近來(lái)對(duì)中國(guó)35個(gè)重要城市和廣東省地級(jí)市的數(shù)據(jù)研究得出：物業(yè)稅改革后，土地出讓金的收益將比過(guò)去下降18.14%。
地方的財(cái)政平衡面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。此前，很多地方政府為了追尋這一輪工業(yè)重型化的潮流，大量透支財(cái)政用于固定資產(chǎn)建設(shè)，能夠支持并消弭這一財(cái)政赤字的，就是依賴于一次性土地批準(zhǔn)收入。從地方政府的代際支付規(guī)律來(lái)看，就是前任有動(dòng)力花光錢將爛攤子交給繼任的官吏。而物業(yè)稅則限制了這種代際轉(zhuǎn)移成本，可以預(yù)見(jiàn)，一些地方政府肯定對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)異常抵制。
從學(xué)術(shù)上說(shuō)，地方財(cái)政缺口應(yīng)是土地出讓金的減少量減去住宅物業(yè)稅的財(cái)政收入。再考慮到征收物業(yè)稅的主流意見(jiàn)是“老房老辦法，新房新辦法”，即對(duì)已經(jīng)一次性交納土地出讓金的“老房”征收較低稅率的物業(yè)稅，對(duì)尚未一次性交納的“新房”采用較高稅率的物業(yè)稅。毫無(wú)疑問(wèn)，那些房?jī)r(jià)很高、開(kāi)發(fā)程度劇烈、崇尚“大政府”的城市將遭遇到財(cái)政缺口，因?yàn)樗鼈兊男路慷愂詹蛔阋蕴畛湄?cái)政開(kāi)支。它們將成為物業(yè)稅改革的“財(cái)政惡化品”，它們將可能成為物業(yè)稅改革的障礙勢(shì)力。但是，對(duì)于那些房?jī)r(jià)不高的城市，例如成都，甚至廣大的中小城市來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比例肯定要比發(fā)達(dá)的一些城市要高。毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)稅改革會(huì)得到經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)地區(qū)的歡迎。
既然存在著地區(qū)間“物業(yè)稅和土地出讓制度效應(yīng)”的差別，我們或許可以考慮用“漸進(jìn)主義”的機(jī)制進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，并最終完成漂亮的轉(zhuǎn)換統(tǒng)一。可以考慮拿一批歡迎物業(yè)稅和土地出讓制度改革的城市作為推廣試點(diǎn)，最后逐步攻堅(jiān)到那些抵制物業(yè)稅的城市群地帶。
我們牢牢地用一種尊重以往的利益和尊重既定制度安排的思維來(lái)考察問(wèn)題，讓不同的城市政府利益群體在理性的改革序列和次序下得到最大的教化、最自覺(jué)地改進(jìn)、最微弱的抵制，最終達(dá)到最理想的效果。
