北京市稅務(wù)部門(mén)近日下發(fā)了二手房交易通知，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，該規(guī)定從12月1日起開(kāi)始實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)認(rèn)為，該政策的出臺(tái)表明，二手房交易中所有涉稅項(xiàng)目都已經(jīng)征收。此舉可能引發(fā)12月1日前北京二手房交易量的上升，但其抑制房?jī)r(jià)效果可能十分有限。相反，土地增值稅的征收會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者的交易價(jià)格和購(gòu)房成本的增加，二手房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)也在所難免。
筆者了解到，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。按照北京市地稅局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》要求，目前對(duì)于土地增值稅的稅率征收有三種方式。
第一， 凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額包括，取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用；第二，對(duì)于不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值）等費(fèi)用；第三，對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
對(duì)于該政策的出臺(tái)，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部李季認(rèn)為，土地增值稅的涉稅房屋交易量?jī)H占二手房市場(chǎng)交易總量的20%至25%.因此，此項(xiàng)政策與營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅相比影響并不大。此外，由于免征土地增值稅的已購(gòu)公房交易量占總交易量的50%，二手經(jīng)濟(jì)適用房交易量占總交易量的5%左右；二手商品房雖然占二手房總交易量的45%，但其中未住滿(mǎn)五年、需要繳納土地增值稅的非普通住宅只占二手房交易總量的20%至25%左右，因此涉及征收土地增值稅的房屋范圍不大。
李季說(shuō)，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場(chǎng)的執(zhí)行過(guò)程中有可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。即便征收，所涉及的稅額也不會(huì)很高，因此不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有太大影響。相反，土地增值稅的征收會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者的交易價(jià)格和購(gòu)房成本增加，二手房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)也會(huì)傳遞給一手房，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的增長(zhǎng)將在所難免。
對(duì)于這一觀點(diǎn)，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松表示贊同。他分析說(shuō)，由于目前北京依然處于賣(mài)方市場(chǎng)，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣(mài)方可能會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，或者直接由買(mǎi)方承擔(dān)，亦或買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會(huì)在一定程度上拉高房?jī)r(jià)。
金育松預(yù)測(cè)說(shuō)，由于土地增值稅將于12月1日正式征收，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，在此時(shí)間段內(nèi)，對(duì)于那些已經(jīng)成交的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象；另外，對(duì)于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，受此政策的推動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會(huì)加速彼此之間的交易，同時(shí)，也會(huì)將部分后期的交易需求提前釋放。從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，11月下半月的二手房交易會(huì)比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。
