記者昨天從某房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司獲悉，朝陽(yáng)區(qū)地稅局近日向有關(guān)企業(yè)下發(fā)了一份“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳”文件。該文件顯示，個(gè)人轉(zhuǎn)讓未滿(mǎn)3年、面積超過(guò)140平米的非普通住宅，將全額征收土地增值稅，商鋪等非住宅房轉(zhuǎn)讓也須計(jì)征此稅。據(jù)悉，北京其他區(qū)縣的相關(guān)細(xì)則與朝陽(yáng)區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)大致相同。
“非普宅”標(biāo)準(zhǔn)定為140平米
前天下午，北京市地稅局召集部分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并下發(fā)了上述宣傳材料。
記者在這份材料中看到，與之前“二手房交易將提高土地增值稅”相關(guān)通知相比，朝陽(yáng)區(qū)細(xì)則明確了征收范圍，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住未滿(mǎn)三年的全額征收，滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的減半征收。同時(shí)，該細(xì)則還特別提出了“非普通住宅”的界定標(biāo)準(zhǔn)，即超過(guò)140平米（不含）即被確定為“北京市非普通住宅”。此前，業(yè)界一直傳稱(chēng)界定標(biāo)準(zhǔn)為“120平米”。
而個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間孰先原則確定。
另外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類(lèi)型房屋，如商鋪等，應(yīng)計(jì)征土地增值稅。同時(shí)，以法定繼承方式或?qū)⒎慨a(chǎn)贈(zèng)與親屬及社會(huì)公益、福利團(tuán)體的，均免征土地增值稅。
扣除項(xiàng)目不含個(gè)人所得稅
根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)細(xì)則，票據(jù)齊全時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格-扣除項(xiàng)目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比）。
不過(guò)，該細(xì)則中的扣除項(xiàng)目不包含個(gè)人所得稅，扣除項(xiàng)目總額為：原購(gòu)房發(fā)票金額+營(yíng)業(yè)稅+印花稅+原購(gòu)房契稅+加計(jì)5%金額（即原購(gòu)房發(fā)票金額×5%×居住滿(mǎn)年數(shù)）。另外，土地增值稅計(jì)算公式中的規(guī)定百分比，與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0；當(dāng)取40%時(shí)，為5%；當(dāng)取50%時(shí)，為15%；當(dāng)取60%時(shí)，為35%.據(jù)“信一天”市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料，目前北京市二手房交易中，140平米以上非普通住宅交易占總交易量不到13%，并且這部分房產(chǎn)中5年內(nèi)房產(chǎn)所占比重約為60%.因此，征收土地增值稅對(duì)北京二手房整體交易量不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
■舉例
孫先生2004年購(gòu)進(jìn)一套150平米房產(chǎn)一套，總價(jià)90萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備以120萬(wàn)元出售，所有票據(jù)齊全，所需交納土地增值稅如下：土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格120萬(wàn)元-扣除項(xiàng)目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比）扣除項(xiàng)目總額：1.購(gòu)進(jìn)價(jià)格：90萬(wàn)元；2.契稅：90萬(wàn)×1.5%=13500元；3.營(yíng)業(yè)稅：120萬(wàn)×5.5%=66000元；4.加計(jì)金額：90萬(wàn)×5%×2=90000元；5.印花稅1050元。合計(jì)扣除1070550元。
應(yīng)繳土地增值稅=（120萬(wàn)元-107.055萬(wàn)元）×30%-107.055萬(wàn)元×0%=38835元。相當(dāng)于出售價(jià)格的3.2%，而票據(jù)不齊全按出售價(jià)格的1%核定征收，繳納土地增值稅費(fèi)為1.2萬(wàn)元。
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二手房交易土地增值稅明起開(kāi)收 個(gè)稅不在扣除之列
明起，北京將對(duì)二手房交易全面征收土地增值稅。記者昨日發(fā)現(xiàn)，先前人們普遍認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目中應(yīng)該包含的個(gè)人所得稅，不在扣除之列。
昨日，記者在朝陽(yáng)區(qū)下發(fā)的《個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》中看到，土地增值稅扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房發(fā)票金額＋營(yíng)業(yè)稅＋印花稅＋原購(gòu)房契稅＋加計(jì)5%金額（即原購(gòu)房發(fā)票金額×5%×居住滿(mǎn)年數(shù)）�！ �詳細(xì)進(jìn)入>>>
廣州已實(shí)施比北京更嚴(yán)格的強(qiáng)征土地增值稅政策
針對(duì)北京從12月1日起將對(duì)個(gè)人二手房交易強(qiáng)征土地增值稅而出現(xiàn)過(guò)戶(hù)激增的現(xiàn)象，記者今天采訪(fǎng)獲悉，廣州早在9月14日已實(shí)行對(duì)非普通住宅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，且政策比北京更嚴(yán)。從實(shí)施后兩個(gè)月來(lái)的情況看，近期大戶(hù)型成交的跌幅至少達(dá)兩成以上。
據(jù)廣州市“12366稅務(wù)咨詢(xún)熱線(xiàn)”和房管局調(diào)房站的工作人員介紹，土地增值稅并非新稅種，只是一直“立而未征”。土地增值稅本來(lái)就是個(gè)人銷(xiāo)售房屋時(shí)涉及的稅種，并不是突然增加的。只是自去年開(kāi)始國(guó)家定出“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，今年7月份國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)“非普通住宅”征收土地增值稅做出了補(bǔ)充說(shuō)明，新發(fā)布的通知，只是對(duì)多年來(lái)的實(shí)施辦法作了調(diào)整�！ �詳細(xì)進(jìn)入>>>
土地增值稅實(shí)施迫近 中高端二手房市場(chǎng)心態(tài)各異
自12月1日起，北京市轉(zhuǎn)讓二手房將強(qiáng)制征收土地增值稅。其中規(guī)定，轉(zhuǎn)讓居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的非普通住宅，則減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。而目前中高端二手房市場(chǎng)中，未住滿(mǎn)五年的非普通住宅大約占到二手商品房交易總量的一半左右，實(shí)際占整個(gè)二手房市場(chǎng)總交易量的20－25%.這也就意味著對(duì)于北京的中高端二手房市場(chǎng)而言，不論是業(yè)主還是買(mǎi)主都將產(chǎn)生一定的心理波動(dòng)�！ � 詳細(xì)進(jìn)入>>>
知識(shí)小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。
