楊衛(wèi)華指出，近幾年房地產(chǎn)銷售速度加快，并非市場需求量的大幅上升，而是收入增加與信息不對(duì)稱所致。但是，稅收手段的運(yùn)用要符合實(shí)際，并做到稅源管理到位。
房地產(chǎn)市場近期不斷接收到房地產(chǎn)稅所傳遞出的“降溫”信號(hào)。
國土資源部土地利用司副司長束克欣日前透露，國土資源部正在會(huì)同財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門研究制定不動(dòng)產(chǎn)稅的征收辦法，2006年是這項(xiàng)工作關(guān)鍵的一年。
業(yè)界的第一反應(yīng)就是房價(jià)要降了。盡管關(guān)于房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)出臺(tái)的可能性各方看法不一，但有一個(gè)共識(shí)：它意味著宏觀調(diào)控將從土地、金融、利率等“短期調(diào)整”轉(zhuǎn)向稅收的“長期攻略”。
稅收影響有限？
對(duì)房地產(chǎn)稅關(guān)注的背后，是房價(jià)居高不下的現(xiàn)狀。醞釀了兩年之久的房地產(chǎn)稅顯然是在房價(jià)亟待抑制的情況下再次為人們所期待，甚至有人說，稅收已經(jīng)成為了宏觀調(diào)控所亮出的最后手段。
此前，已有專家測算，房地產(chǎn)課稅，一方面可以減少房地產(chǎn)開發(fā)成本10%～20%，甚至達(dá)到30%，由此會(huì)降低商品房價(jià)格；另一方面，增加了房屋擁有者的稅負(fù)，將使那些以投資或投機(jī)為目的保有的住房成本增加，可以遏制“炒房”行為，從而抑制房價(jià)的上漲。
然而，有不同意見者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響還處在“有限階段”。
“說稅收是宏觀調(diào)控所亮出的最后手段有點(diǎn)言過其實(shí)。”中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東認(rèn)為，房地產(chǎn)稅長期來看會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定作用，短期而言則不會(huì)立竿見影。
“價(jià)格一定是由市場來決定的，而不是由某一項(xiàng)政策來左右的。”1月16日，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，從我國目前商品房價(jià)格形成機(jī)制以及對(duì)土地和住房保有環(huán)節(jié)課稅存在的偏差看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理只是形成商品房價(jià)格過高的一個(gè)原因。
哈繼銘認(rèn)為，把房地產(chǎn)稅歸為宏觀調(diào)控的一個(gè)部分會(huì)比較牽強(qiáng)，“所謂調(diào)控是可以適時(shí)地進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如土地、貨幣、利率政策，而房地產(chǎn)稅一旦成為稅法，就很難隨意地調(diào)整”。
“房價(jià)受地價(jià)、建材價(jià)格、房產(chǎn)需求狀況、金融政策、各種稅費(fèi)等多種因素的影響，稅收只是其中的一個(gè)因素�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛向記者坦承。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)直到現(xiàn)在還沒有具體時(shí)間表。這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的自我調(diào)整而言，影響是最大的。
“房地產(chǎn)稅并不是一個(gè)稅種的誕生，它將涉及到在流通環(huán)節(jié)上原有許多稅種的合并、取消，而這不可能是一蹴而就的事情。”曲衛(wèi)東說，房地產(chǎn)稅的操作環(huán)節(jié)會(huì)拉長房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間�！褒嫶蟮脑u(píng)估體系和數(shù)據(jù)庫建設(shè)就是一個(gè)不小的工程�！�
“即便房地產(chǎn)稅出臺(tái)了，還有一個(gè)執(zhí)行的問題。”哈繼銘指出，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，征收房地產(chǎn)稅之后，房價(jià)會(huì)因此受到影響，呈下降趨勢，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)會(huì)造成影響，這是每一個(gè)政策都面臨的問題，房地產(chǎn)稅也不例外�！�
重在行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
雖然，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)還有待時(shí)日，房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的“降溫作用”還需要等待，然而，房價(jià)還要抑制，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向又在哪里？
“房地產(chǎn)稅向人們展示了一個(gè)宏觀調(diào)控的方向。那就是宏觀調(diào)控將從土地、金融、利率等的‘短期調(diào)整’轉(zhuǎn)向稅收的‘長期攻略’。”曲衛(wèi)東說。
“宏觀調(diào)控需要一個(gè)長期性的政策�！睂O飛指出，上海房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控的初期也沒有太大的結(jié)果，只有當(dāng)土地、金融以及稅收等多項(xiàng)政策進(jìn)行了綜合運(yùn)用后才開始起作用，“當(dāng)銀行叫停轉(zhuǎn)按揭，只有全款后才能買賣，那么銀行按揭貸款的問題就開始出現(xiàn)了，再加上個(gè)稅的實(shí)施，投資者會(huì)有一個(gè)權(quán)衡，當(dāng)投資沒有信心的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫才得以擠出。”
“在中國，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控運(yùn)用得最多的就是土地和行政策手段，而市場化的調(diào)節(jié)手段在宏觀調(diào)控中的運(yùn)用是最弱的。”曲衛(wèi)東指出。
曲衛(wèi)東向記者坦言，國土資源部早在幾年前就開始采用控制土地源頭的手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，比如進(jìn)行開發(fā)區(qū)的整治、出臺(tái)招拍掛的土地出讓方式以及年度供地計(jì)劃等等，然而，土地供應(yīng)依然沒有控制住，“開發(fā)商手中囤積了甚至比政府還要多的土地，土地調(diào)控大打折扣”。
由于稅收對(duì)于行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用明顯，有一位不愿透露姓名的專家說，此前，有關(guān)土地、金融方面的政策對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成效非常有限。
“宏觀調(diào)控主要是從供給和需求兩個(gè)方面來進(jìn)行的。”哈繼銘說，稅收和利率主要是調(diào)節(jié)需求，土地則是調(diào)節(jié)供給，金融則是二者皆有�！霸谖铱磥恚壳斑\(yùn)用比較頻繁的還是土地調(diào)控手段，而稅收及利率方面的調(diào)控可以有所加強(qiáng)�！�
“我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅就是要一刀切，要統(tǒng)一�！惫^銘指出，房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一，容易把一個(gè)城市的泡沫擠到另一個(gè)城市去，這樣，房地產(chǎn)泡沫還是會(huì)此起彼伏，很難達(dá)到調(diào)控的效果。“目前很多政策都存在這樣的問題，細(xì)則由地方出，各地采用的政策不一樣，執(zhí)行力度不一樣，調(diào)控后的市場反應(yīng)也不一樣。”
中國稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)稅收與理財(cái)研究中心主任楊衛(wèi)華從房價(jià)上漲的原因分析了稅收手段的可行性。他指出，近幾年房地產(chǎn)銷售速度加快，并非市場需求量的大幅上升，而是收入增加與信息不對(duì)稱所致。但是，稅收手段的運(yùn)用要符合實(shí)際，并做到稅源管理到位。
專家們還有一個(gè)比較一致的觀點(diǎn)：相對(duì)于歐美等發(fā)達(dá)國家的稅收制度，我國的稅收負(fù)擔(dān)還是偏重，稅率過高，但普及面還不夠廣。而目前諸多管理方面的難題，都要通過加強(qiáng)現(xiàn)金管理的手段實(shí)現(xiàn)。例如政府有關(guān)部門與開發(fā)商、銀行聯(lián)手建立預(yù)售資金賬戶等。
