上�？赡苌险{(diào)房產(chǎn)契稅 房?jī)r(jià)調(diào)控正處微妙關(guān)口

　　上海契稅如何動(dòng)

　　一邊是房貸政策調(diào)控，一邊擔(dān)心下跌幅度失控，上海的房?jī)r(jià)調(diào)控走到一個(gè)緊張而矛盾的關(guān)口。

　　連續(xù)數(shù)天，上海對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和違規(guī)行為連施重手。

　　3月28日，上海銀行同業(yè)公會(huì)公布了新的住房貸款指引，對(duì)第二、第三套房等大幅提高信貸門檻，包括增加首付，提高利率等。

　　兩天后，3月30日，上海房屋土地資源管理局宣布對(duì)10個(gè)因涉嫌違規(guī)而被封盤或調(diào)查的樓盤的處理決定，被涉及的10家開(kāi)發(fā)商和房屋中介等機(jī)構(gòu)中，有3家被注銷企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，6家責(zé)令整改，1家擬行政處罰。

　　抑止需求、打擊炒作的同時(shí)，上海市政府雙管齊下-增加供給，希望壓縮供求缺口，緩和外界對(duì)于上海房?jī)r(jià)形成的無(wú)形壓力。

　　同一天，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)稱，上海市政府將從5個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)秩序。同時(shí)將完善住房保障體系，主要的舉措是，至2005年底，廉租房受益家庭從2004年的1.35萬(wàn)戶擴(kuò)大到1.8萬(wàn)戶；另外上海增加所謂中低價(jià)房的供應(yīng)，“年內(nèi)新開(kāi)工配套商品房1000萬(wàn)平方米、中低價(jià)商品住房 1000萬(wàn)平方米，爭(zhēng)取可預(yù)售2000萬(wàn)平方米”。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認(rèn)為：“這無(wú)異于往開(kāi)水中加入涼水。”

　　此時(shí)，市場(chǎng)信息泥沙俱下，一度傳言上海市即將上調(diào)房產(chǎn)契稅。

　　3月底，在上海新樓盤特別集中的區(qū)域，例如閔行區(qū)、浦東新區(qū)的房產(chǎn)交易中心內(nèi)，人滿為患，為了提早進(jìn)行納稅登記，少繳契稅，購(gòu)房者不惜排幾個(gè)小時(shí)隊(duì)。房產(chǎn)交易中心不堪重負(fù)，以至于閔行區(qū)財(cái)政局不得不出示蓋了公章的告示“辟謠”。但是似乎收效不大。

　　一位接近政策制定的人士稱：“包括契稅在內(nèi)的調(diào)控政策，政府都考慮過(guò)，但是都沒(méi)有最終定下來(lái)，是否出臺(tái)還要觀察房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控后的走勢(shì)。如果價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，這些政策都可能出臺(tái)。”3月31日，記者向上海市房地局求證，沒(méi)有獲得正面的回復(fù)。

　　房地產(chǎn)稅收占財(cái)政30％

　　華偉認(rèn)為：“目前的調(diào)控政策不會(huì)使得房?jī)r(jià)整體反轉(zhuǎn)，盡管部分高價(jià)樓盤可能出現(xiàn)下跌，例如某些號(hào)稱每平米8萬(wàn)元的樓盤。”

　　上海市規(guī)劃局的知情人稱，盡管一邊在進(jìn)行調(diào)控，另外一面也是憂慮房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)、大幅度下跌。

　　華偉稱，在上海，正常的新房定價(jià)中，10％為正常利潤(rùn)；45％為土地出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用；5.5％營(yíng)業(yè)稅；1.5％的契稅；30％的工程費(fèi)；8％左右的城市建設(shè)附加等管理費(fèi)用和市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用。這些稅費(fèi)中，土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、契稅以及管理費(fèi)用等基本都是地方政府的收入。

　　房地產(chǎn)以及在房屋交易過(guò)程中征收的稅費(fèi)，成為地方政府最大的奶酪之一。

　　盡管根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局去年的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)增加值622.59億元，增速20.4％，占上海GDP的8.4％，比重比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為9.5％（2003年對(duì)全市GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到7.4％），直接貢獻(xiàn)的絕對(duì)量似乎并不顯著。但是，如果分析上海市的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，結(jié)果完全不一樣。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年上海的地方財(cái)政收入首次突破1000億元，達(dá)到1119.72億元，比上年增長(zhǎng)24.5％。其中增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅四大主體稅種共收入867.69億元，占地方財(cái)政收入的77.5％。

　　其中直接和房地產(chǎn)相關(guān)的包括，營(yíng)業(yè)稅442.46億元，其第一大稅源房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)貢獻(xiàn)收入193.9億元；企業(yè)所得稅205億元，其第二大稅源房地產(chǎn)、商貿(mào)流通和社會(huì)服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)88.3億元；另外，其他稅收中，契稅87億元，其中第一大稅源，房產(chǎn)交易貢獻(xiàn)完成70億元，土地出讓完成近15億元；房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)27.08億元；城市維護(hù)建設(shè)稅貢獻(xiàn)43.46億元。

　　如此近似計(jì)算，來(lái)自房地產(chǎn)的直接稅收貢獻(xiàn)估計(jì)為400億元左右，如果以400億元計(jì)算，房地產(chǎn)對(duì)于上海市財(cái)政收入的直接貢獻(xiàn)超過(guò)30％。

　　華偉認(rèn)為，今年上海市財(cái)政的增收壓力不小。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局2004年分析認(rèn)為，“受股票交易額下降及股票交易印花稅率下調(diào)導(dǎo)致印花稅收入減少的影響，金融業(yè)增加值增幅明顯下降�！钡�是，截至目前，股票市場(chǎng)不但沒(méi)有恢復(fù)元?dú)猓�反而跌�?年新低。

　　今年，上海的制造業(yè)也面臨巨大的挑戰(zhàn)，首先是汽車業(yè)整體遭遇寒流，另外寶鋼等巨型企業(yè)可能受累于鐵礦的大幅漲價(jià)而影響業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，“2005年1－2月份，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成2022.76億元，比去年同期增長(zhǎng)14.4％；增幅同比下降11個(gè)百分點(diǎn)，為2002年以來(lái)同期的最低增幅。”

　　“工業(yè)生產(chǎn)增幅下降除了去年同期基數(shù)較高的原因之外，主要是汽車制造業(yè)生產(chǎn)比去年同期明顯下降所造成。由于受市場(chǎng)因素的制約，汽車制造業(yè)完成總產(chǎn)值下降32.6％。”

　　因此，房地產(chǎn)對(duì)于維持上海今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政稅收的增加似乎具有更為重要的意義。上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2005年1－2月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成324.68億元。從投資構(gòu)成看：全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)131.68億元。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。1－2月，銷售額266.59 億元，增長(zhǎng)77.9％。

　　華偉認(rèn)為，不但上海，其他房地產(chǎn)發(fā)展很快的地區(qū)或多或少存在類似的矛盾。

　　一個(gè)容易被忽視例子是，3月30日，上海今年的交通排堵保暢方案已經(jīng)經(jīng)過(guò)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。其中的核心是，年內(nèi)將啟動(dòng)高架快速路完善工程；同時(shí)全力推進(jìn)軌道交通建設(shè)，繼續(xù)縮短1號(hào)線北延伸段、2號(hào)線、5號(hào)線高峰發(fā)車間隔；加快越江設(shè)施建設(shè)，確保翔殷路隧道通車，推進(jìn)上中路隧道建設(shè)，啟動(dòng)軍工路、西藏路等越江項(xiàng)目。