市場(chǎng)對(duì)深圳將恢復(fù)征收土地增值稅存在誤解

　　事件描述

　　事件一：根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)導(dǎo)：從深圳地稅部門(mén)獲悉，深圳可能在近期恢復(fù)征收土地增值稅，包括兩大塊：土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)交易；另外商品房契稅將由1.5%恢復(fù)為3%.有關(guān)專(zhuān)家表示，恢復(fù)征收土地增值稅是政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控稅收政策的補(bǔ)充，說(shuō)明宏觀(guān)調(diào)控的力度在加大，發(fā)展商將可能普遍實(shí)行現(xiàn)樓銷(xiāo)售，因此增加的交易成本接近3%，將對(duì)房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售和未來(lái)樓市走勢(shì)影響較大。

　　事件二：國(guó)土資源部頒布新征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片綜合地價(jià)的制訂將綜合考慮地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂，也將考慮被征收耕地的類(lèi)型、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及農(nóng)用地等級(jí)等因素。同時(shí)國(guó)土資源部要求東部地區(qū)在城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)制訂區(qū)片綜合地價(jià)，中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)推進(jìn)區(qū)片綜合地價(jià)制訂工作，其他暫不具備條件的地區(qū)制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　投資要點(diǎn)

　　受深圳市可能在近期恢復(fù)征收土地增值稅消息的影響，今天深圳本地主要房地產(chǎn)公司的股票如華僑城、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等出現(xiàn)大幅下跌。我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)有關(guān)稅收征收的理解上存在著偏差和過(guò)度反應(yīng)。

　　深圳是目前國(guó)內(nèi)唯一沒(méi)有征收土地增值稅的城市，恢復(fù)征收土地增值稅是地方稅務(wù)體系完善的結(jié)果。當(dāng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，利潤(rùn)總額減少0.5％，凈利潤(rùn)減少 0.335％；當(dāng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)，利潤(rùn)總額減少1％，凈利潤(rùn)減少0.67％。因此，深圳恢復(fù)征收土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)影響相當(dāng)甚微。市場(chǎng)因周五過(guò)度反應(yīng)而存在糾錯(cuò)和恢復(fù)機(jī)會(huì)。

　　國(guó)土資源部頒布新征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是國(guó)土部門(mén)加大對(duì)土地定價(jià)環(huán)節(jié)管理、完善開(kāi)發(fā)用地定價(jià)體系的一個(gè)具體措施，并進(jìn)而有可能使開(kāi)發(fā)商獲得土地的價(jià)格上升。

　　今年下半年，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控依然將會(huì)十分的堅(jiān)決，重點(diǎn)將是對(duì)過(guò)去已出臺(tái)政策的嚴(yán)格實(shí)施上。我們認(rèn)為，要重點(diǎn)關(guān)注國(guó)土資源部對(duì)開(kāi)發(fā)用地的管理政策、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的稅收政策以及央行貨幣政策的最新動(dòng)向。

　　我們依然堅(jiān)持認(rèn)為對(duì)今年的房地產(chǎn)行業(yè)存在著交易性機(jī)會(huì)，特別是因受政策影響而出現(xiàn)超跌的股票，如華僑城等。