稅收房產(chǎn)新政重?fù)羯虾５禺a(chǎn)投機(jī)客

　　今年的以別墅為主要產(chǎn)品的高檔房市場(chǎng)似乎格外受到政策關(guān)注。在業(yè)界還在根據(jù)建設(shè)部政策精神確定非普通住宅的界限時(shí)，一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)針對(duì)別墅的嚴(yán)厲政策6月1日在上海悄然出臺(tái)：今后對(duì)別墅轉(zhuǎn)讓征收30%～60%的土地增值稅。

　　在一系列的政策擠壓下，上海的高檔住宅市場(chǎng)日見(jiàn)蕭條，已經(jīng)有別墅樓盤(pán)幾個(gè)月來(lái)未出一單。盡管別墅消費(fèi)相對(duì)理性，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)、降價(jià)，但是在形勢(shì)緊逼之下已經(jīng)有個(gè)別項(xiàng)目悄悄降價(jià)了，某別墅銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“老板現(xiàn)在非常緊張，擔(dān)心房?jī)r(jià)跌下去。再熬兩三個(gè)月，市場(chǎng)還不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的話我們也得降價(jià)了�！�

　　別墅銷(xiāo)售遭遇滑鐵盧

　　中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)別墅有一個(gè)初步劃分，總價(jià)200萬(wàn)元以下的為經(jīng)濟(jì)型別墅， 200萬(wàn)～500萬(wàn)元為中檔別墅，500萬(wàn)元以上為豪宅，1000萬(wàn)元以上為超級(jí)豪宅。而在2004年新增別墅中，500萬(wàn)元以上的占32%，超過(guò) 1000萬(wàn)元的占整個(gè)別墅市場(chǎng)的10%.可見(jiàn)，豪宅已經(jīng)快占據(jù)別墅供應(yīng)的一半。

　　和普通住宅市場(chǎng)一樣，2004年上海的別墅市場(chǎng)也延續(xù)了2003年的持續(xù)火爆。一共18棟、每棟起價(jià)800萬(wàn)美元的檀宮，據(jù)說(shuō)也賣(mài)了一半，上海對(duì)別墅的消費(fèi)能力、熱度可見(jiàn)一斑。別墅價(jià)格的主體也從每套 200萬(wàn)元，上升到250萬(wàn)元。中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)：“2004年上海別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售形勢(shì)非常不錯(cuò)。從整個(gè)別墅需求形態(tài)的分布看，獨(dú)立別墅明顯一枝獨(dú)秀，別墅購(gòu)買(mǎi)用途絕大部分自住，投資只占了14%的比例。”

　　但是，盡管投資客戶(hù)所占比例很低，在2005年的政策調(diào)控下，上海別墅市場(chǎng)還是出現(xiàn)了罕見(jiàn)的銷(xiāo)售滑鐵盧。很多別墅項(xiàng)目從四五月份以來(lái)，銷(xiāo)售記錄都為零。持續(xù)冷清的行情，也讓開(kāi)發(fā)商們?nèi)缱�針氈，甚至開(kāi)始考慮降價(jià)救市。

　　青浦某高檔別墅，開(kāi)了二期，據(jù)說(shuō)準(zhǔn)備在賣(mài)三期時(shí)調(diào)高售價(jià)。但是，當(dāng)記者致電該樓盤(pán)的老總求證時(shí)，對(duì)方反應(yīng)很激烈：“誰(shuí)說(shuō)我們要調(diào)高價(jià)格？如果形勢(shì)繼續(xù)不好，我們只能降價(jià)。”從房地局官方網(wǎng)站登記可以看到，在青浦，別墅銷(xiāo)售差得驚人，中海翡翠湖岸是一個(gè)非常知名的別墅樓盤(pán)，但是4月12日4期開(kāi)盤(pán)以來(lái)只賣(mài)了一套。而另外一個(gè)叫做怡君苑的別墅樓盤(pán)，2004年11月1日開(kāi)盤(pán)，至今也只有一套銷(xiāo)售記錄。而從網(wǎng)上銷(xiāo)控表上可以看見(jiàn)，6月20日，開(kāi)發(fā)商設(shè)置了一個(gè)價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間：5%，也就是說(shuō)，別墅的價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)了！

　　稅收新政重?fù)敉稒C(jī)客

　　新政中針對(duì)非普通住宅征收3%契稅的規(guī)定，似乎對(duì)豪宅市場(chǎng)影響并不大。上海電氣集團(tuán)恒聯(lián)企業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理黃承榮反映：“上海對(duì)別墅一直征收的是3%的契稅。” 但6月1日公布的土地增值稅征收的相關(guān)文件，影響卻是顯而易見(jiàn)的。

　　文件規(guī)定的土地增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是，對(duì)于“花園洋房”和“花園住宅”，5年以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)讓的，以累進(jìn)制方式征收土地增值稅；居住滿(mǎn)5年以上的，無(wú)須征收土地增值稅；3年至5年之間的減半征收；3年以?xún)?nèi)的則全額征收。具體辦法是：以出售價(jià)減去原購(gòu)入價(jià)和營(yíng)業(yè)稅、契稅等交易支出為稅基，再將稅基與原購(gòu)入金額與合理支出的總和相除，當(dāng)結(jié)果小于等于50%時(shí)，稅率為30%；大于50%小于等于100%時(shí)，稅率為40%；大于100%小于等于200%時(shí)，稅率為50%；大于200%，稅率為60%.

　　對(duì)于土地增值稅政策的影響，中房指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅影響比較大，對(duì)高端別墅影響不大。因?yàn)楦叨水a(chǎn)品大都是用來(lái)自住而不是投資。資深評(píng)論員洪斌認(rèn)為，這個(gè)政策會(huì)對(duì)投機(jī)客有很大的打擊。他說(shuō)：“該政策出臺(tái)以后，別墅短期交易甚至是長(zhǎng)線非自住性投資交易的成本都是驚人的。大體而言，投資者獲利的50%左右會(huì)成為政府稅收及中間環(huán)節(jié)費(fèi)用。這樣一種狀況，對(duì)于買(mǎi)家而言是難以接受的，對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)上，就會(huì)出現(xiàn)別墅二級(jí)市場(chǎng)交易的極度萎縮�！�

　　頂級(jí)公寓豪宅高處不勝寒

　　在別墅之外，許多大城市還存在公寓豪宅。上海的公寓豪宅售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般別墅價(jià)格，直追頂級(jí)別墅價(jià)。

　　毗鄰新天地的華府天地公寓，均價(jià)每平方米五六萬(wàn)元，而且都是300～500平方米的大房型，平均一套公寓價(jià)格在1500萬(wàn)元～3000萬(wàn)元之間。而據(jù)售樓小姐介紹，最貴的一套頂層豪宅面積有700多平方米，單價(jià)可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元，總價(jià)可能有7000萬(wàn)元！直逼上海頂級(jí)別墅象征的檀宮價(jià)格。從網(wǎng)上登記查看，該樓盤(pán)去年12月2日開(kāi)盤(pán)的一期46套房子基本售出。但是今年4月25日開(kāi)盤(pán)的46套，至今只賣(mài)出5套。

　　另外，在上海浦東下陸家嘴地區(qū)有幾個(gè)高檔住宅樓盤(pán)，已經(jīng)上市銷(xiāo)售的盛大金磐均價(jià)從去年的2～3萬(wàn)元已漲到4萬(wàn)元。網(wǎng)上簽約顯示，去年6月29日開(kāi)盤(pán)的405套已經(jīng)賣(mài)了166 套，但多是在調(diào)控之前賣(mài)出的，調(diào)控之后銷(xiāo)售明顯趨緩。毗鄰盛大金磐的另外一個(gè)豪宅鵬利海景，已經(jīng)封頂達(dá)到預(yù)售條件，市場(chǎng)也有很多期盼，但是記者電話詢(xún)問(wèn)價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間，銷(xiāo)售人員回答都還沒(méi)有定。

　　這些頂級(jí)公寓，多數(shù)憑借地段賣(mài)出高價(jià)。在市場(chǎng)好的時(shí)候可以大借東風(fēng)，在市場(chǎng)不好的情形，就感受到“高處不勝寒”了。一位身價(jià)過(guò)億元的企業(yè)老總聊天時(shí)告訴記者，本打算買(mǎi)盛大金磐的房子，但是看了漲到4萬(wàn)元的均價(jià)，就覺(jué)得買(mǎi)著不值了。

　　市場(chǎng)信心猶存近景不妙、遠(yuǎn)景無(wú)憂(yōu)

　　對(duì)于上海豪宅市場(chǎng)尤其是高檔別墅市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)，業(yè)界信心猶在。黃承榮說(shuō)：“政府政策一直強(qiáng)調(diào)打壓的是投機(jī)，而別墅買(mǎi)家大部分是自住的。另外，政府對(duì)別墅用地的審批依然趨嚴(yán)，這樣未來(lái)別墅供應(yīng)量將會(huì)減少。從中長(zhǎng)期走勢(shì)分析，別墅市場(chǎng)還會(huì)看好�，F(xiàn)在的別墅銷(xiāo)售差只是暫時(shí)受到整個(gè)樓市大形勢(shì)的拖累。”

　　不過(guò)，據(jù)資料顯示，上海別墅開(kāi)發(fā)用地近兩萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。若以綜合容積率0.7計(jì)算，那么近2～3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到490萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)計(jì)算，在購(gòu)房者中，如果有5%的家庭會(huì)選擇別墅置業(yè)，那么別墅需求量就只有8000套左右，合建筑面積150多萬(wàn)平方米。這樣看，上海的別墅市場(chǎng)是供過(guò)于求的。

　　前沿集團(tuán)董事長(zhǎng)陳早春也說(shuō)：“由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調(diào)控和別墅項(xiàng)目高回報(bào)率的作用下，開(kāi)發(fā)商對(duì)別墅項(xiàng)目未來(lái)盈利能力的預(yù)期仍然很高，別墅開(kāi)發(fā)熱度不減。在供應(yīng)量增加的同時(shí)，別墅的需求量卻沒(méi)有非常大的變化�！彼�預(yù)測(cè)，市場(chǎng)對(duì)高端別墅及經(jīng)濟(jì)性別墅需求仍將保持旺盛狀態(tài)，中端別墅尤其是沒(méi)有特色的產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)會(huì)激烈許多。

　　上海樓市理性的回歸，可能首要的就是從頂級(jí)豪宅價(jià)格向價(jià)值靠攏開(kāi)始。