地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型

　　11月18日，國(guó)家稅務(wù)總局稽查司司長(zhǎng)劉太明面對(duì)媒體公開稱，房地產(chǎn)業(yè)偷漏稅問(wèn)題嚴(yán)重，政府將采取措施加以解決。就在4天之后全國(guó)住宅交易會(huì)的一個(gè)論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員劉維新卻在以《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)體制》為題的演講中猛烈批評(píng)房地產(chǎn)業(yè)苛稅雜費(fèi)太重，并獲得了在場(chǎng)聽眾最為熱烈的掌聲。

　　一面是偷漏稅問(wèn)題，一面是稅收太重；一面是規(guī)范約束，一面是扶持發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)在稅收體制面前長(zhǎng)期紛爭(zhēng)不斷。然而，這一現(xiàn)象很可能發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。可靠的消息表明，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)最重的土地增值稅將被取消，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)增值稅，與此同時(shí)稅收的征管將更加嚴(yán)格，稅收作為調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要杠桿將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮更充分的作用。

　　繃緊的政策鏈條

　　近幾年來(lái)各地房地產(chǎn)業(yè)在涉稅案件數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款上都有明顯增加。據(jù)《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》報(bào)道，2003年的青島市房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查，共檢查房地產(chǎn)企業(yè)563戶，發(fā)現(xiàn)有涉稅問(wèn)題的412戶，查出稅款8317萬(wàn)元。云南省房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過(guò)去9年間上升了12倍。同樣的情況也發(fā)生在上海、大連等全國(guó)范圍內(nèi)。劉太明在接受其他媒體采訪時(shí)表示，國(guó)家稅務(wù)總局還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。

　　實(shí)際上，劉太明的表態(tài)早有準(zhǔn)備，因?yàn)樵?月9日國(guó)稅局就下發(fā)了83號(hào)文件，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，其時(shí)間緊隨121號(hào)文件之后。同時(shí)，稅務(wù)管理部門在全國(guó)范圍內(nèi)展開稽查行動(dòng)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓相當(dāng)肯定地認(rèn)為，國(guó)稅局的行動(dòng)應(yīng)該和一連串的政策調(diào)整聯(lián)系起來(lái)看待。不過(guò)劉桓并不把國(guó)稅局的動(dòng)作歸類于“收縮”或者“打壓”，“支持并不意味著不去規(guī)范和約束，政府希望的是健康持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅的現(xiàn)象確實(shí)非常嚴(yán)重”，劉桓說(shuō)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅已經(jīng)是人所共知的秘密，偷漏稅的辦法也是八仙過(guò)海，包括以不申報(bào)納稅、用房屋換土地偷漏稅款、偽造或高估開發(fā)成本、隱瞞收入等各種方式進(jìn)行偷漏稅。對(duì)企業(yè)而言，減輕稅負(fù)以爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策為優(yōu)選，但實(shí)際上，更常用的手法是與相關(guān)機(jī)構(gòu)“結(jié)盟而行”，這樣僅僅一份“評(píng)估結(jié)果”就可以把稅務(wù)部門拒之門外。由于大量的土地是采取協(xié)議出讓形式，地價(jià)作為企業(yè)最重要的一部分成本，其價(jià)格評(píng)估操作空間非常大。劉桓指出，偷漏稅嚴(yán)重一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)本身比較復(fù)雜，稅務(wù)征收的盲點(diǎn)多；另一方面是由于稅費(fèi)比較重，尤其是土地增值稅。

　　稅制轉(zhuǎn)型

　　面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)體制的問(wèn)題，解決途徑何在？有業(yè)內(nèi)人士稱，土地增值稅未來(lái)要停止征收，并向企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型。其實(shí)關(guān)于土地增值稅的問(wèn)題在幾年前就有討論，而且在2001年稅務(wù)管理部門幾乎決定取消土地增值稅，并一度下發(fā)文件，后又撤回。據(jù)了解，目前企業(yè)增值稅主要應(yīng)用于工業(yè)、商業(yè)、加工修理修配等行業(yè)，并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)主要交納的是營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅，其中土地增值稅最重。

　　就此消息，劉桓表示，專家和學(xué)者今年確實(shí)在討論這個(gè)話題，至于政府是否會(huì)采取切實(shí)行動(dòng)，要等到稅收立法的完成，而立法工作原來(lái)估計(jì)今年年底完成，但是考慮到非典的影響，不知道是否會(huì)向后拖延。另一個(gè)消息也可以側(cè)面證實(shí)國(guó)稅局正在積極考慮房地產(chǎn)業(yè)的稅收問(wèn)題。有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在有關(guān)場(chǎng)合透露，對(duì)于各種名義的費(fèi)用問(wèn)題，將在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。

　　這一方案如果落實(shí)將意味著房地產(chǎn)企業(yè)有望減輕稅收負(fù)擔(dān)，也與稅制改革宏觀環(huán)境相適應(yīng)。稅收界的多位權(quán)威專家都提出，伴隨我國(guó)積極財(cái)政政策的淡出及向公共財(cái)政轉(zhuǎn)型以降低稅負(fù)為主要內(nèi)容的稅收制度改革應(yīng)作為刺激經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的新手段。政府最大的期望是以此刺激企業(yè)的投資欲望，增強(qiáng)民間投資動(dòng)力。

　　謝旭人日前透露了新一輪稅制改革的“十二字箴言”：“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管�！倍�且按照目前稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整的計(jì)劃，原來(lái)的企業(yè)生產(chǎn)型增值稅要改為消費(fèi)型增值稅。這兩種類型的最大區(qū)別是：生產(chǎn)型增值稅只能扣除屬于非固定資產(chǎn)的那部分生產(chǎn)資料的進(jìn)項(xiàng)稅額，消費(fèi)型增值稅允許企業(yè)抵扣當(dāng)年新增固定資產(chǎn)中機(jī)器設(shè)備投資部分所含的進(jìn)項(xiàng)稅金，企業(yè)交納增值稅時(shí)，可以將購(gòu)買固定資產(chǎn)所含稅款扣除，這樣既縮小了稅基，又避免了重復(fù)征稅。

　　尋回杠桿

　　為了促進(jìn)和控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅收一直作為一個(gè)重要杠桿在使用。1999年8月1日政府實(shí)施的減免房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收的優(yōu)惠政策，將普通住宅購(gòu)銷環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)由原來(lái)的10％左右降低了4％－5％；緊接著12月份出臺(tái)了個(gè)人出售住房稅收優(yōu)惠政策；2000年11月份，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又決定對(duì)于城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的免征契稅；2001年1月1日起，政府定價(jià)住房租賃免征房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人出租房屋的總體稅收負(fù)擔(dān)由原來(lái)的17．5％－30％降為7．3％－14．57％……

　　一系列稅收政策的出臺(tái)，其思路是通過(guò)減稅來(lái)降低房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)銷售，這種做法的目的是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，一邊是減稅刺激經(jīng)濟(jì)，另一邊是在多年的調(diào)整后房?jī)r(jià)仍然高居不下，局部結(jié)構(gòu)不合理。作為1993年為房地產(chǎn)過(guò)熱剎車制定的土地增值稅仍然沿用至今。土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率，最低稅率30％，最高達(dá)60％。

　　劉維新在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)稅收配置不合理，在流通環(huán)節(jié)設(shè)置太重，該設(shè)置的沒(méi)有設(shè)置，不該設(shè)置的卻有一大堆，地產(chǎn)投機(jī)炒作無(wú)法控制。此外，各種雜費(fèi)太多，且各種費(fèi)用掌握在最基層的政府手里，甚至都繳納不到區(qū)縣一級(jí)政府。”中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)關(guān)鳳峻亦把房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題概括為六個(gè)方面：稅種繁雜，重復(fù)征稅；稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋不全；一些稅種計(jì)稅依據(jù)不合理；稅率畸輕畸重；內(nèi)外稅制有別，有違國(guó)民待遇原則；明稅實(shí)租，稅費(fèi)混亂。

　　這種矛盾而混亂的體制無(wú)疑影響了稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿作用。劉桓指出，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，只有建筑業(yè)。房屋建設(shè)被視為社會(huì)福利屬于服務(wù)型薄利行業(yè)，也就無(wú)所謂生產(chǎn)增值，要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)稅制就要把房地產(chǎn)企業(yè)視為一般的企業(yè)，可以通過(guò)生產(chǎn)增值的企業(yè)，通過(guò)正常而不是非正常的企業(yè)稅種去調(diào)節(jié)。因此，解決問(wèn)題的根本辦法一方面是要調(diào)整稅制；另一方面是要加強(qiáng)征管。