投資酒店公寓細(xì)掂量“居或非居”稅費大不同

    在酒店公寓成為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，但不少投資者因盲從跟風(fēng)投資，開始顯露出后遺癥。

    劉先生萬萬沒有想到，當(dāng)初購買位于長壽路的一套產(chǎn)權(quán)酒店公寓，在拋出時房屋增值部分還需繳納近40％的綜合稅。前不久，劉先生將自己60萬元購入的產(chǎn)權(quán)酒店以90萬元價格在中介公司掛牌出售。很快，中介公司找到下家。在簽訂房屋買賣合同當(dāng)日，中介公司分別為上下家計算了交易成本。忽然，劉先生發(fā)現(xiàn)自己除了繳納印花稅等正常稅費外，還需多繳高達(dá)12萬元的綜合稅，預(yù)期投資收益大大降低。仔細(xì)察看產(chǎn)權(quán)證，原來劉先生購買的產(chǎn)權(quán)酒店公寓的房屋用途為商住。通常，非住宅類房產(chǎn)，如商鋪、辦公樓等在買賣時都必須支付綜合稅，出租時繳納營業(yè)稅。

    不少投資者往往在再次交易時才發(fā)現(xiàn)其中的差別。業(yè)內(nèi)人士指出，近年來產(chǎn)權(quán)酒店成為開發(fā)商營銷集中炒作的一個概念，既套用于住宅產(chǎn)品，也套用在辦公產(chǎn)品上。特別是一些早年立項的、或由半拉子工程改建而成的項目，大部分為非住宅產(chǎn)品重新包裝為酒店公寓后出售。正由于大部分投資者盲目投資，后遺癥由此而生。根據(jù)稅務(wù)部門規(guī)定，非住宅產(chǎn)品和獨立式別墅在出售時，出售方必須繳納綜合稅。綜合稅計算方法有兩種，由出售方自行選擇：一種按照房屋出售總價的5％計算；另一種收取房屋出售差額部分的30％—40％，不同區(qū)域收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣。如果酒店公寓確為住宅性質(zhì)，交易成本相當(dāng)?shù)�。一旦忽略這點，投資者的投資收益將大打折扣。專業(yè)人士提議，兩種判斷方式可以幫助投資者區(qū)分。一是查看房屋產(chǎn)權(quán)證中房屋用途一欄，是住宅還是商鋪、辦公或其他。二是個人當(dāng)初購買時，契稅是否按照房價3％繳納，如住宅則按房價1.5％繳納。

    售后包租的產(chǎn)權(quán)酒店后遺癥也很多。不少酒店公寓經(jīng)過分拆銷售后，由開發(fā)商選擇一個管理公司在3至5年內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營出租，然后承諾個人投資者每年5％—8％不等的年投資回報率。不少投資者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商承諾的年投資回報率中并沒有去除商業(yè)房屋出租經(jīng)營必須繳納的營業(yè)稅，投資者實際到手的年投資回報率僅3％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房產(chǎn)，致使以租養(yǎng)房失敗。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來源上。酒店公寓折舊率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝修以確保出租經(jīng)營水平。初步測算，酒店公寓的翻新除了每套房屋內(nèi)部裝修外，還包括電梯、公共走道、大堂等設(shè)施，投入的費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通住宅。一旦個別業(yè)主拒絕出資更新，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經(jīng)營，從而打亂了其他投資者的投資預(yù)期。