初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》知識點講解：土地增值稅法律制度

2012年初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》第五章　其他相關(guān)稅收法律制度

　　知識點七、土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、納稅人

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2.土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。

　　提示：轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方交契稅、印花稅。

　　三、征稅范圍

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

　　（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；

　?。?）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；

　　（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定（易出單選題、多選題）

　　四、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目

　　（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　（二）扣除項目及其金額（重點掌握）

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

　　（1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加視同稅金扣除。

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　提示：（1）此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；（2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

　　稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。

　?。?）“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　（2）對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

　　提示：從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異歸納圖表：

　　解釋：從不同轉(zhuǎn)讓標的看扣除項目的差異：

　?。?）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開發(fā)成本；③房地產(chǎn)開發(fā)費用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　?。?）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；③舊房及建筑物的評估價格。

　　五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

　　（一）稅率：實行四級超率累進稅率

　　1.計算公式

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　2.計算步驟

　　（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實物收入）

　　（2）計算扣除項目

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額

　?、陂_發(fā)土地的成本、費用

　?、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

　　（3）計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　?。?）計算增值額÷扣除項目的比率

　　（5）計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　六、土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惣{稅申報程序

　　1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

　　（二）土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　提示：區(qū)分“應(yīng)當清算”和“可要求清算”

　?。?）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。