物業(yè)行業(yè)最新稅會處理（第 43 期）

課程體系 

主要內(nèi)容 

課程收益 

版塊一、物業(yè)行業(yè)基礎知識

一、物業(yè)管理的概念

二、 物業(yè)行業(yè)形式分類

三、 物業(yè)行業(yè)服務內(nèi)容

四、物業(yè)行業(yè)基本原則

通過形式分類、服務內(nèi)容、基本原則詳細講述了物業(yè)行業(yè)的基礎知識，幫助學員迅速融入物業(yè)行業(yè)，為今后的工作打下堅實的基礎

版塊二、物業(yè)行業(yè)稅務風險

一、 物業(yè)企業(yè)稅收政策

二、常見稅務處理

      1、物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費、停車費、廣告費、水電費等收入，如何計算繳納增值稅？

      2、提供物業(yè)管理服務的納稅人向服務接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發(fā)票？

      3、物業(yè)公司代收水、電、暖氣費問題如何征稅？

      4、提供物業(yè)管理服務的納稅人向服務接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發(fā)票？

      5、物業(yè)管理公司，同時有房屋租賃業(yè)務，可否開一張租賃發(fā)票，再開一張物業(yè)服務費發(fā)票，以區(qū)別不同稅率？

      6、物業(yè)公司在為業(yè)主服務的同時，也向業(yè)主銷售產(chǎn)品或提供其他服務所涉及的稅率問題：如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務，適用什么稅率?是否可認定為混合銷售，按照銷售服務征稅？

      7、物業(yè)公司在為業(yè)主服務的同時，也向業(yè)主銷售產(chǎn)品或提供其他服務所涉及的稅率問題：如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務，適用什么稅率?是否可認定為混合銷售，按照銷售服務征稅？

      8、物業(yè)公司承租不動產(chǎn)后再次出租，是按簡易計稅辦法征收還是按一般計稅辦法征收?

      9、物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修取得的收入，請問是按照“建筑服務”稅目繳納增值稅還是按照“現(xiàn)代服務”？

      10、物業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費，應在何時確認企業(yè)所得稅收入？

三、常見稅務風險

      1、不按規(guī)定開具發(fā)票

      2、 少申報營業(yè)收入、偷逃稅款

      3、未按權責發(fā)生制確認收入

      4、 減免物業(yè)費未按“視同銷售”申報

      5、代收款項未申報增值稅

四、物業(yè)行業(yè)稅務合規(guī)

      1、科學分類收入與費用

      2、 做好稅務籌劃

      3、使用合適的計稅方法

我國物業(yè)行業(yè)目前的稅收法規(guī)與會計準則不斷推陳出新，金稅四期的到來，稅務風險與違規(guī)成本逐年增大，如何及時把握政策的前沿動向，規(guī)避各業(yè)務環(huán)節(jié)的涉稅風險，建立與稅務機關的有效溝通，對物業(yè)財務人員提出了新的挑戰(zhàn)。本版塊通過大量常見稅務實例，深度解析常見稅務風險，剖析財務人員常見的誤區(qū)與盲區(qū)，生動地引導學員掌握財稅知識與風險管理技巧，應對稅務，幫助學員迅速成長，勝任物業(yè)行業(yè)財稅處理。

三、物業(yè)行業(yè)財務怎么干

一、 物業(yè)財務職責內(nèi)容

      1、財務管理

      2、預算管理

      3、會計核算

      4、資金

      5、體系建設

      6、內(nèi)控檢查

      7、 其他工作

二、物業(yè)財務工作交接

三、物業(yè)需要向業(yè)主公開的賬目

無論你是否有工作經(jīng)驗,你進入一個新行業(yè)，新公司，都有很多需要你去學習的東西?！∶總€行業(yè)都有自己的行業(yè)文化和工作模式,不要去生搬硬套原來的工作方法,而應該是盡快適應新的工作氛圍，本版塊直接講述了職責內(nèi)容，工作交接，向業(yè)主公開的賬目，讓學員迅速上手，平穩(wěn)發(fā)展。

四、物業(yè)行業(yè)賬務稅會處理

基礎信息：

單位名稱：祥合人家物業(yè)公司

納稅人識別號：'911201160182935873

地址、電話：開發(fā)區(qū)東十大道21層

開戶銀行：中國工商銀行開發(fā)區(qū)支行

一、 賬務處理特點

二、物業(yè)公司日常業(yè)務處理

      1、 收到投資款

      2、 從銀行提取現(xiàn)金/備用金

      3、 出借款項/員工借款/部門限額/股東借款

      4、 員工報銷/交通費/餐費/業(yè)務招待費/

      5、 員工報銷/會議費/福利費/差旅費

      6、 購買辦公用品/日用品

      7、 開通銀行賬戶/基本戶/一般戶/微信支付寶賬戶

      8、 購買財務軟件/申報技術服務費/打印機/固定資產(chǎn)

      9、 發(fā)工資/交社保/交公積金

三、物業(yè)公司特殊業(yè)務處理

（一）收入的確認：

物業(yè)行業(yè)特殊稅率/納稅義務發(fā)生的時間/增值稅收入確認時間/企業(yè)所得稅收入確認時間/

      1、 預收物業(yè)費/開收據(jù)/開發(fā)票

      2、 預收物業(yè)費/贈物業(yè)費/贈禮品

      3、 收取電費/代收代付/轉售電費

      4、 收取水費/差額征稅/全額納稅

      5、 收取暖費/代收代付/轉售/自營/優(yōu)惠政策

      6、 停車費/購買停車位/租賃停車位

      7、 租賃業(yè)務/廣告位費/房屋/維修費

（二）代管業(yè)務

      1、代管基金/利息

      2、房屋共同部位、共同設施設備大修、更新、改造工程

（三）成本費用

      1、主營業(yè)務成本/其他業(yè)務成本

            （1）電梯/消防/二次供水/管網(wǎng)

            （2）保潔/防疫/化糞池

            （3）綠化/綠化工具/用水/補苗

            （4）資產(chǎn)折舊/攤銷

            （5）管理費/辦公費/公共設施

      2、期間費用

      可抵扣進項稅額/不抵扣進項稅額/加計抵減

四、物業(yè)公司財務報表

      1、資產(chǎn)負債表

      2、利潤表

      3、資產(chǎn)負債表

以“祥合人家物業(yè)公司”為例，結合物業(yè)企業(yè)的業(yè)務特點，通過

量的實例，手把手詳細的講述了物業(yè)公司日常業(yè)務處理，特殊業(yè)務處理和物業(yè)公司財務報表。學員可以直接上手，學以致用。

五、最新納稅申報實例講解

一、 進項稅的認證勾選

      1、 網(wǎng)上電子稅務局勾選認證

      2、 增值稅發(fā)票綜合服務平臺勾選認證

            （1）發(fā)票抵扣勾選

            （2）發(fā)票批量勾選

            （3）發(fā)票批量抵扣撤銷勾選

二、銷項稅的統(tǒng)計抄送及清卡

      1、 什么是抄報稅？

      2、 自動抄稅

      3、 手動抄稅

      4、 申報增值稅時提示”未抄報稅“，怎么處理？

      5、 逾期未抄報稅會有什么影響？怎么解決？

      6、 自動/手動清卡

三、納稅申報實例講解

      1、 一般納稅人主附稅納稅申報（實例講解）

            （1）增值稅及附加稅費申報表（一般納稅人適用）

            （2）增值稅及附加稅費申報表附列資料一（本期銷售情況明細表）

            （3）增值稅及附加稅費申報表附列資料二（本期進項稅額明細表）

            （4）增值稅及附加稅費申報表附列資料四（稅額抵減情況表）

            （5）增值稅及附加稅費申報表附列資料五（附加稅額情況表）

      2、小規(guī)模納稅人主附稅納稅申報（實例講解）

            （1）增值稅及納附加稅費申報表（小規(guī)模納稅人適用）

            （2）增值稅及附加稅費申報表附列資料（一）（服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細）

            （3）增值稅及附加稅費申報表附列資料（二）（附加稅費情況表）

結合大量實例，引入企業(yè)的數(shù)據(jù)，全程帶著大家進項稅認證勾選，銷項稅統(tǒng)計抄送及清卡，逐表講解所有申報表，最終成功繳款，完成納稅工作。