房開企業(yè)全流程財稅處理及合同、票據(jù)的審核（第 56 期）

課程體系

主要內(nèi)容

課程收益

第一部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作概述（錄播）

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點、財務(wù)管理重點及會計核算重點

2、房地產(chǎn)開發(fā)各階段的財稅要點

3、房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的主要稅金

4、房地產(chǎn)開發(fā)各階段需關(guān)注的重要財稅節(jié)點

二、財務(wù)人員應(yīng)掌握的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要專用名詞

1、土地類型有哪些？使用年限是多少年？

2、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

3、生地、毛地和凈地分別指什么？

4、三通一平指的是什么？

5、五通一平與七通一平指的是什么？

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報批報建的五個階段及六個證書

7、房地產(chǎn)竣工交房時應(yīng)取得哪“兩書”?

8、房地產(chǎn)的用地面積和建筑面積的概念是什么？

9、商品房的銷售面積是怎樣計算的？

10、房地產(chǎn)開發(fā)中的配套設(shè)施與公共配套設(shè)施

11、什么是容積率？

12、什么是綠化率？什么是綠地率？

13、什么是紅線？

14、什么是樓面地價？

第二部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)政策專篇講解（錄播）

（一）增值稅的稅務(wù)政策

1、從稅務(wù)政策、會計核算、票據(jù)開具、納稅申報等方面全方位、多角度掌握增值稅的操作要領(lǐng)；

2、學(xué)習(xí)數(shù)電票的開具以及金稅四期與數(shù)電票的關(guān)系，做好新形勢下的財稅應(yīng)對；

3、學(xué)習(xí)建筑施工企業(yè)的增值稅政策，達到知己知彼、合作共贏的功效； 

4、案例解讀增值稅的稅款計算及納稅申報。

1、價內(nèi)稅和價外稅（增值稅的原理）

2、一般納稅人和小規(guī)模納稅人（增值稅中的兩個角色）

3、一般計稅方法和簡易計稅方法（兩種計稅方式與兩種角色的關(guān)系）

4、視同銷售及進項稅不得抵扣（增值稅中的兩個重要概念）

5、兼營與混合銷售（兩種重要的業(yè)務(wù)形式）

6、增量留抵稅額退稅

7、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的增值稅政策

（1）不動產(chǎn)納入抵扣范圍

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)繳

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的繳納

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司拿地的后續(xù)處理

（5）房屋租賃免租期的稅務(wù)處理

（6）租入不動產(chǎn)的稅務(wù)處理

（7）什么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“老項目”

（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定

（9）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅繳納情況全總結(jié)

8、建筑施工企業(yè)的幾個增值稅政策

（1）銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑、安裝服務(wù)的稅務(wù)處理

（2）建筑企業(yè)授權(quán)集團內(nèi)的其他企業(yè)提供建筑服務(wù)的稅務(wù)處理

（3）建筑企業(yè)承攬甲供工程、清包工工程的稅務(wù)處理

（4）建筑企業(yè)承攬建筑工程老項目的稅務(wù)處理

（5）提供建筑服務(wù)的簡易計稅方法

（6）提供建筑服務(wù)增值稅的預(yù)繳

（7）關(guān)于取消建筑服務(wù)簡易計稅項目備案

（8）建筑施工企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定

（二）增值稅的會計核算

1、會計科目設(shè)置

2、增值稅的賬務(wù)

（1）購買貨物或服務(wù)的賬務(wù)處理

（2）退貨的賬務(wù)處理

（3）購進用于集體福利的貨物等不得抵扣、且取得增值稅專用發(fā)票的賬務(wù)處理

（4）購買不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的賬務(wù)處理

（5）固定資產(chǎn)/在建工程用途發(fā)生改變或損失的賬務(wù)處理

（6）貨物已驗收入庫但未取得增值稅專用發(fā)票的賬務(wù)處理

（7）境外單位或個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)，購買人為增值稅扣繳義務(wù)人的賬務(wù)處理

（8）銷售貨物或不動產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）的賬務(wù)處理

（9）差額征稅的賬務(wù)處理（土地價款抵減銷售額）

（10）會計制度確認收入時點早于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點的賬務(wù)處理

（11）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點早于會計制度確認收入時點的賬務(wù)處理

（12）預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（13）月末轉(zhuǎn)出未交或多交增值稅的賬務(wù)處理

（14）繳納當月應(yīng)交增值稅的賬務(wù)處理

（15）減免增值稅的賬務(wù)處理

（16）增量留抵稅額退稅的賬務(wù)處理

（17）繳納增值稅附加稅的賬務(wù)處理

（18）首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備的賬務(wù)處理

（三）增值稅的票據(jù)管理

1、發(fā)票的種類（紙質(zhì)發(fā)票、紙電發(fā)票、數(shù)電發(fā)票）

2、發(fā)票的獲取和認證

3、發(fā)票的開具

4、紅字發(fā)票的開具

5、發(fā)票丟失的處理

6、增值稅發(fā)票的抵扣勾選

7、小規(guī)模納稅人的開票問題

8、簡易計稅方法的開票問題

9、金稅四期與數(shù)電票

10、虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險與規(guī)避

（四）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的納稅申報

（一）企業(yè)所得稅的會計處理

1、在學(xué)習(xí)企業(yè)所得稅的全行業(yè)通用稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，重點學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的特色處理；

2、通過案例的詳細解讀，全面掌握開發(fā)產(chǎn)品不同狀態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)繳和匯算清繳。

（二）企業(yè)所得稅稅前扣除憑證的相關(guān)規(guī)定

（三）企業(yè)所得稅匯算清繳的通用性原則

1、租金收入的稅務(wù)處理

2、收益性支出與資本性支出

3、工資薪金的稅前扣除

4、基本保險費、住房公積金的稅前扣除

5、補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險的稅前扣除

6、利息支出的稅前扣除

7、職工福利費的稅前扣除

8、工會經(jīng)費的稅前扣除

9、職工教育經(jīng)費的稅前扣除

10、業(yè)務(wù)招待費的稅前扣除

11、廣告宣傳費的稅前扣除

12、公益性捐贈支出的稅前扣除

13、固定資產(chǎn)折舊的稅前扣除

14、無形資產(chǎn)攤銷的稅前扣除

（四）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的企業(yè)所得稅政策

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收意義上的完工條件

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的規(guī)定

3、計稅毛利率的規(guī)定

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的稅務(wù)處理

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本的規(guī)定

（五）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)繳

（六）案例解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的匯算清繳

（一）土地增值稅的會計核算

1、系統(tǒng)學(xué)習(xí)土地增值稅的預(yù)征、清算及尾盤銷售的稅務(wù)政策；

2、不同情況下的土地增值稅納稅申報表填列；

3、通過案例詳解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的操作要點。

（二）土地增值稅清算的稅務(wù)政策

1、《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定（《土地管理法》、《土地增值稅法》征求意見稿）

2、土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定

3、土地增值稅的預(yù)征

4、土地增值稅的清算條件及清算時間

5、土地增值稅的清算單位

6、土地增值稅清算時應(yīng)提供的資料

7、土地增值稅清算收入的確定

8、土地增值稅清算扣除項目的確定

9、土地增值稅的計算及稅率

10、尾盤銷售的土地增值稅處理

11、營改增對土地增值稅的影響

12、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅的問題

13、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

（三）土地增值稅納稅申報表的填列

（四）案例解讀土地增值稅的預(yù)征、清算及尾盤銷售

（一）契稅的會計核算

（二）契稅的稅務(wù)政策

1、契稅的納稅義務(wù)人

2、契稅的應(yīng)稅行為

3、契稅的稅率

4、契稅的計稅依據(jù)（土地使用權(quán)出讓）

5、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間及稅款繳納時間

6、契稅納稅申報需提交的資料

7、契稅退還的情形及辦理

（一）耕地占用稅的會計核算

（二）耕地占用稅的稅務(wù)政策

1、耕地占用稅的納稅義務(wù)人

2、耕地占用稅的征稅范圍

3、耕地占用稅的計稅依據(jù)

4、耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間及稅款繳納時間

5、耕地占用稅的減免稅政策

6、耕地占用稅申請退稅的情形

（一）房產(chǎn)稅的會計核算

（二）房產(chǎn)稅的稅務(wù)政策

1、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人

2、房產(chǎn)稅的征稅范圍

3、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)（從價計征、從租計征）

4、免租期的房產(chǎn)稅處理

5、地下建筑的房產(chǎn)稅處理

6、房屋轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅處理

7、基建工地臨時性房屋的房產(chǎn)稅處理

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成商品房的房產(chǎn)稅處理

9、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

10、房產(chǎn)稅的納稅地點

（一）土地使用稅的會計核算

（二）土地使用稅的稅務(wù)政策

1、土地使用稅的納稅義務(wù)人

2、土地使用稅的征稅范圍

3、土地使用稅的計稅依據(jù)

4、地下建筑的土地使用稅處理

5、土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因拆遷未實際占用土地的土地使用稅處理

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅停止繳納的時間

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的減免稅政策

（一）印花稅的會計核算

（二）印花稅的稅務(wù)政策

1、印花稅的納稅義務(wù)人

2、印花稅的應(yīng)稅憑證

3、印花稅的計稅依據(jù)

4、印花稅的稅目及稅率

5、印花稅繳納的特殊事項

6、印花稅的征收方式

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅的優(yōu)惠政策

第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算專篇講解（錄播）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色的會計科目

1、在執(zhí)行新收入會計準則、新租賃會計準則的前提下，重點講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置、報表編制的行業(yè)特色內(nèi)容； 

2、案例講解開發(fā)過程中的科目設(shè)置及相關(guān)業(yè)務(wù)的會計核算。

（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容

（三）開發(fā)產(chǎn)品成本項目及核算內(nèi)容（會計核算與企業(yè)所得稅、土地增值稅的比對）

（四）開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的劃分

（五）開發(fā)產(chǎn)品的會計核算

（六）其他通用會計科目的講解（新收入會計準則增加會計科目）

案例講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及開發(fā)間接費用明細科目的設(shè)置

（一）資產(chǎn)負債表的編制

（二）利潤表的編制

（三）現(xiàn)金流量表的編制

（四）所有者權(quán)益變動表的編制

第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)全流程的財稅處理（錄播）

（一）確定注冊資金金額的幾點考慮

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理對注冊資本的要求

（三）設(shè)立階段的會計核算及涉稅處理

（一）支付土地出讓金的會計核算

（二）取得土地返還款的財稅處理

（三）以房換地的財稅處理

（四）以路換地的財稅處理

（五）股東以土地使用權(quán)出資的財稅處理

（六）土地閑置的財稅處理

（一)臨時工棚、材料棚的會計核算

（二）售樓處、樣板間的會計核算

（三）臨時設(shè)施的涉稅處理

（一）支付施工方工程款的會計核算

1、掌握成本核算程序、分配方法、成本核算對象的確定及開發(fā)建設(shè)階段的涉稅處理；

2、案例解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算流程。

（二）開發(fā)成本核算程序

（三）開發(fā)成本核算的基礎(chǔ)工作

（四）開發(fā)成本分配方法及應(yīng)用

（五）開發(fā)間接費用的分配

（六）借款利息的會計核算以及民間借貸利息的法律規(guī)定

（七）分期開發(fā)項目的土地成本分配

（八）開發(fā)建設(shè)階段的涉稅問題

（九）案例講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)

（一）定金、訂金、誠意金的不同處理

（二）預(yù)售房款的財稅處理

（三）房屋按揭貸款的財稅處理

（四）回遷房的財稅處理

（五）賣精裝房送家俱家電的財稅處理

（六）代收費用的財稅處理

（七）自建商品房用于抵債的財稅處理

（八）委托銷售的財稅處理

（九）地下車位的財稅處理

（一）項目竣工的會計核算

（二）關(guān)于預(yù)提成本的相關(guān)稅收政策

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

（二）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的會計核算

（三）開發(fā)產(chǎn)品用于安置拆遷戶周轉(zhuǎn)使用的會計核算

（四）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)對外出租的會計核算（新租賃會計準則）

（五）繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的會計核算

（六）開發(fā)產(chǎn)品自持的稅務(wù)處理

（七）折舊的稅務(wù)處理

（八）租金收入的稅務(wù)處理

（一）利潤分配的步驟

（二）利潤分配的會計核算

（三）以自建商品房對股東進行分配的財稅處理

（四）關(guān)于股息、紅利的稅收政策

（一）公司注銷清算的情形

1、掌握公司注銷清算流程；

2、掌握注銷清算階段的會計核算；

3、從注銷企業(yè)及股東兩方面了解企業(yè)注銷清算階段的稅務(wù)處理。

（二）公司注銷清算流程

（三）注銷階段的會計核算

（四）注銷階段的涉稅事項

第五部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同及票據(jù)審核（錄播）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的合同種類有哪些？

（二）合同簽訂應(yīng)重點關(guān)注的內(nèi)容有哪幾個方面？

（三）合同中的付款條款如何把握？如需代貨物（勞務(wù)）提供方承擔稅款怎么處理？

（四）通過合同進行稅務(wù)籌劃的重要性

（五）幾類典型合同的簽訂要點

1、土地出讓合同簽訂的注意事項有哪些？

2、房地產(chǎn)開發(fā)集團統(tǒng)借統(tǒng)貸的合同簽訂的注意事項有哪些？

3、建筑施工類合同簽訂的注意事項有哪些？營改增后怎樣簽訂建筑施工合同更合理？

4、材料采購合同簽訂的注意事項有哪些？

5、商品房銷售合同簽訂的注意事項有哪些？

6、關(guān)聯(lián)企業(yè)間借款合同簽訂的注意事項有哪些？

7、房屋租賃合同簽訂的注意事項有哪些？

（一）工程類付款審核要點是什么?

1、怎樣確定工程施工進度？

2、怎樣確定工程完工產(chǎn)值？

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代施工方支付水電費怎么處理？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣押質(zhì)量保證金怎么處理？

5、支付拆遷補償金應(yīng)取得哪些單據(jù)？

6.收取或支付購房者違約金賠償金怎樣處理？

（二）費用類付款審核要點是什么？

1、跨年發(fā)票怎樣處理？

2、差旅費補貼怎樣報銷？

3、公司食堂的費用怎樣報銷？

4、公司股東的個人及家庭支出怎樣報銷？

5、租入汽車哪些費用可以報銷？

6、私車公用費用怎樣報銷？

第一時間了解稅收新政，解析新政對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

通過對往期學(xué)員的典型答疑進行解析，快速掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅要點

針對學(xué)員課件學(xué)習(xí)、工作中的問題進行現(xiàn)場答疑

第七部分 超值附贈實用工具

1、開發(fā)成本臺賬模板

2、合同臺賬模板

3、合同款項支付臺賬模板

4、房產(chǎn)銷售臺賬模板

5、資產(chǎn)管理臺賬模板

6、財務(wù)指標分析報表模板

7、新項目目標成本測算表

8、開發(fā)項目動態(tài)經(jīng)濟測算表

9、土地成本動態(tài)測算表

10、房地產(chǎn)項目投資財務(wù)分析表

1、貨幣資金管理辦法

2、合同付款管理辦法

3、費用支出管理辦法

4、個人暫借款管理辦法

5、會計檔案管理辦法

6、固定資產(chǎn)管理制度

7、差旅費報銷管理制度